Witam.

Ostatnio całkiem sporo zleceń, które do nas trafiają, dotyczy spraw związanych z problematyką prowadzenia i dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Nie miałem dotąd w sumie pojęcia, że ludzie mają tak wiele "zabagnionych" spraw... A sprawy te są dość trudne, ponieważ albo od wielu lat nie założyli księgi wieczystej na swoją nieruchomość, albo jest tam taki bałagan, że nie jest banalnym dokonanie sprostowania oznaczenia w dziale I. No i ten - jak się okazuje mit - dotyczący tego, że jak ktoś założy księgę wieczystą, do której załączona jest mapa np. podziałowa z określonymi w operacie technicznym współrzędnymi punktów granicznych, to "umarł w butach", bo jakoby - np. w przekonaniu naszej Pani Inspektor Kontroli - fakt ten wyznacza zasięg własności nieruchomości...

Z uwagi na powyższe zostałem więc zmuszony do "zajęcia" się problematyką związaną z tymi księgami...

I co się okazuje? Ano to, że problematyka związana z prowadzeniem ksiąg jest w sumie prosta "jak budowa cepa"... Zupełnie nie rozumiem, skąd taki respekt geodetów przed tymi księgami? No bo przecież (pomińmy tutaj nieistotne dla naszych rozważań działy KW)


1. Założenie księgi wieczystej ma charakter czysto deklaratoryjny.

Założenie księgi jedynie ujawnia, a nie tworzy jakiegokolwiek prawa (pomijam tutaj nieinteresujace nas - i nieliczne - przypadki, w których założenie księgi ma charakter prawotwórczy, np. w sprawach dot. lokali).

Podstawą do założenia księgi jest bowiem dokument, stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości. Będą to dla przykładu AWZ, decyzja zatwierdzająca projekt scalenia, postanowienie sądu o nabyciu własności, akt notarialny nabycia nieruchomości itp. Załącznikami niezbędnymi do założenia księgi będą ponadto: wypis z rejestru ewidencji gruntów, wyryz z mapy ewidencyjnej, ew. mapa podziału itd.

W sumie księga wieczysta dokumentuje kto jest właścicielem nieruchomości, której oznaczenie zawiera dział I. jak wspomniałem powyżej wpis ten jest jedynie "kalką" innego dokumentu stwierdzającego nabycie praw właścicielskich do tej nieruchomości.



2. Dział I księg wieczystych (oznaczenie nieruchomości) nie jest objęty rękojmią wiarygodności.

Była już o tym mowa w innym wątku... Ale warto powtórzyć: księga wieczysta nie gwarantuje właścicielowi trwałości ujawnionego tam numeru działki, jej powierzchni, czy granic. Całkowicie błędne są zatem twierdzenia typu: skoro założona została księga, to powierzchnia lub granice są "święte"... Wyłączenie zasady rękojmii w stosunku do działu I-go jest jak najbardziej uzasadnione. Ileż to ksiąg założono, w których powierzchnię określono z dokładnością do ara... Wszem i wobec wiadomo, że ktoś kiedyś obliczy powierzchnię rzeczywistą i całkiem normalnym będzie jej ujawnienie w księdze...


3. Niezgodności oznaczenia nieruchomości w KW z danymi egib są usuwane w trybie sprostowania.

Czyli gdy dane w KW nie są tożsame z danymi ujawnionymi w egib w zakresie numeru działki, powierzchni, granic... Dwie proste zasady:
1. to KW jest uaktualniana na podstawie danych z egib (a nie odwrotnie);
2. sprostowanie działu I odbywa się w trybie art.27 ukwih.

I jest to czynność wykonywana przez sąd wieczystoksięgowy albo na skutek wniosku właściciela, albo z urzędu, czyli po przesłaniu przez starostę (bo ma taki obowiązek) wprowadzonych zmian w egib. Proste jak drut... Bo dotyczy zmian przedmiotowych, czyli oznaczenia nieruchomości, a nie podmiotowych, czyli dotyczących prawa własności.


4. Kwestie typu "kto ma prawo do gruntu?" sąd rozstrzyga w trybie usunięcia niezgodności.

To sprawa poważna, bo dotyczy rozstrzygnięcia komu przysługuje prawo do danej nieruchomości. Tryb ten określa art.10 ustawy i ma na celu wyeliminowanie konkurencyjnego tytułu prawnego do nieruchomości.


5. Prostowanie oznaczenia nieruchomości w KW a "Wykaz synchronizacyjny"

Często mamy do czynienia z sytuacją, gdy w KW zarówno numer działki, jak i powierzchnia, są rozbieżne w stosunku do numeru i powierzchni ujawnionej w egib. I właśnie to jest przypadek, w którym sąd będzie wymagał "powiązania" jednego z drugim. Bo inaczej odmówi dokonania wpisu w księdze wieczystej słusznie twierdząc, że wymagane jest udokumentowanie (właśnie poprzez wykaz synchronizacyjny), że jedno=drugiemu. I tu właśnie geodeta bierze na własną odpowiedzialność stwierdzenie tego faktu. oczywiście robi to na podstawie dokumentów urzędowych. Ale jedno jest pewne: sąd nie będzie "się bawił" w dochodzenie czy to ta sama działka. Przeciwnie: musi to być podane sądowi "na tacy"... Nawiasem warto zauważyć, że nie sporządza się wykazu synchronizacyjnego w przypadku gdy mamy do czynienia jedynie z rozbieżnaością powierzchni, albo wyłącznie gdy nie zgadza się numer działki. Wówczas wystarczą stosowne adnotacje np. na mapie podziałowej (albo może i na wypisie z rejestru ewidencji gruntów), że np. działce stary numer X obecnie odpowiada numer Y (o tej samej powierzchni). Wykaz synchronizacyjny jest sporządzany wtedy, gdy obie przesłanki zachodzą łącznie (niezgodność numeru i powierzchni).


6. W dziale I ma być porządek... Bo inaczej mogą być problemy...

Wierzcie mi... Sąd nie dokona odłączenia działki z KW i nie założy dla niej nowej księgi wieczystej, gdy ta działka nie będzie ujawniona uprzednio w dziale I księgi, z której chcemy ją odłączyć. Powiem więcej: sąd wieczystoksięgowy jak żaden inny formalistycznie podchodzi do żądania (wniosku) właściciela. Bo odczytuje go literalnie. Np. nie założy księgi, gdy nie był złożony też wniosek o uprzednie sprostowanie oznaczenia księgi (niezgodność, z której ma być działka odłączana. Ważne jest zatem, aby precyzyjnie został wniosek (wnioski) sformułowany(e), a także aby do tych wniosków załączyć stosowane dokumenty (oryginały) uzasadniające wpis.


A więc okazuje się, że "nie taki diabeł straszny, jak go malują"...

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

cześć Ula.
Widzę, że odgrzałaś stary wątek. Może i dobrze, bo po nowych doświadczeniach Adam pewnie poprawi swoją pierwszą wypowiedź w odniesieniu do sporządzania wykazów synchronizacyjnych. Ty pewnie nie wiesz o co chodzi, ale on z pewnością tak   A teraz Twoje pytanie. Trochę trudno może być się nam dogadać, bo z tego co wiem, w różnych rejonach kraju zarówno wpisy jak i zmiany do KW są wprowadzane często w oparciu o różne lokalne dokumenty wynikająca bardziej z tradycji, niż obowiązującego prawa. Skoro pytasz o dokument umożliwiający założenie księgi wieczystej, domyślam się , że w Twoich rejonach takie dokumenty sporządza geodeta wykonawca. Jednak z tego co wiem, aby założyć księgę wieczystą, należy złożyć wniosek z odpowiednimi załącznikami. A wystarczającymi załącznikami są dokument potwierdzający stan prawny (AWZ, umowa notarialna, orzeczenie sądowe, itp.) oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. A takowe zgodnie z prawem wydaje tylko i wyłącznie starosta, poprzez geodetę powiatowego, który zamieszcza na tych dokumentach klauzulę o podstawie wpisu do KW. Może być tak, że numer działki/działek w dokumencie potwierdzającym stan prawny, nie odpowiada tym dzisiaj ujawnionym w ewidencji. I w tej sytuacji powinien wystarczyć albo poświadczony odpis z wykazu zmian, albo wykaz synchronizacyjny sporządzony przez wykonawcę - geodetę uprawnionego. Być może czegoś nie rozumiem w Twoim pytaniu, więc proszę dopowiedz. Napisałaś, że masz wątpliwości co do wiarygodności map i powierzchni działek, które mają być ujawnione w księdze wieczystej. Moim zdaniem geodeta wykonawca nic na to nie może poradzić.  Ewidencja (mapy, powierzchnie działek) jest jaka jest, a za jej jakość, moim zdaniem wyłącznie odpowiada właściciel nieruchomości. Od zawsze tak było, że to właściciel jest zobowiązany dbać o swoją własność i powiadamiać ewidencję o ewentualnych zmianach. Z moich doświadczeń wynika, że właściciele najczęściej przez wiele lat nie przywiązują wagi do zapisów danych w ewidencji. A jak coś ich przymusi do działań, najczęściej szukają winnych u wszystkich możliwych osób, tylko nie u siebie. A nam wykonawcom zbyt często się wydaje, że możemy w prosty sposób wszystkiemu zaradzić. Oczywiście upraszczam trochę sprawę przypisując jedyne winy właścicielom działek. Wiele zamętu narobiły także w ewidencji dzisiejsze modernizacje i zakładanie ewidencji w latach 60-tych. Faktycznie czasami możemy definitywnie "załatwić" wszystkie wątpliwości i problemy właściciela nieruchomości jako wykonawcy. Jednak aby to zrobić, w moim przekonaniu należałoby opracowanie dokumentów podeprzeć pomiarem. Kończę już to moje pisanie, bo w sumie nie wiem, czy o to Ci chodzi.
pozdrawiam
Jarek
ps.
Miło Cię widzieć na naszym forum