Mam do wykonania podział i Gmina sugeruje art.98b ze względu na zapis w planie kryterium najmniejszej dopuszczalnej powierzchni działki wydzielanej.
Sytuacja na dołączonym rysunku. Kolor niebieski (dz 1 i 2) jeden właściciel, kolor żółty (dz. 3 i 4)drugi właściciel, kolor czerwony (dz. 5 ) droga we współwłasności właściciela jeden i dwa
Podział ma na celu poszerzenie drogi dojazdowej.
Strony chcą dokonać zamiany za grunt na poszerzenie drogi (projektowane "d") w zamian za projektowane "a" i "b". Obszar "c" ma przedłużyć istniejącą drogę do przyszłej granicy nieruchomości.
Obszar "d" i "c" finalnie mają stanowić jedną nieruchomość we współwłasności.
Poradźcie jak to zrobić bo zaćmienie mózgu. A może jakiś sposób w innym trybie.

Myślę, że pomysł z art.98b jest dobry. Jak zwykle są plusy (mniej roboty) i minusy (większe koszty), ale ostatecznie zostanie zrealizowany cel w optymalny moim zdaniem sposób. A zacząć wypada od wstępnego projektu podziału, który będzie załącznikiem do wniosku o podział, a wcześniej posłuży sporządzeniu przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego zobowiązania zamiany. 

Piszesz

Zastanawiałem się nad takim podejściem: scalenia wszystkich nieruchomości w jedną działkę, a następnie podzielenie jej na trzy finalne

Jest to możliwe a nawet powiem, że powinno to tak wyglądać jako efekt końcowy. Nie o to przecież chodzi, żeby wydzielać drobne działki na zamianę, lecz aby uregulować granice. Da się tak zrobić ale tylko w trybie art. 98b, bo jedynie ten przepis pozwala na łączenie (przejściowe) różnych nieruchomości i ich podział. O ile na szkicu polowym możesz połączyć dzielone działki (nieruchomości) przekreślając (likwidując) granice wewnętrzne tworząc trzy nowe, to tak się nie da na wstępnym projekcie podziału. Tam wg mnie muszą być określone (oznaczone) części i ich powierzchnie, aby notariusz we właściwy sposób mógł wszystko opisać w zobowiązaniu zamiany. Wypada pamiętać, że mogą być różne powierzchnie podlegające wymianie i ewentualne rozliczenia. Dodatkowo trzeba pamiętać aby umożliwić odpowiednie wpisy w EGiB i KW, tzn. czasami trzeba zrobić przejściowe wykazy zmian danych ewidencyjnych umożliwiające aktualizację. Decyzja o podziale nie zatwierdza przecież zmiany czy też aktualizacji danych obejmujących działki dzielone.     

Zgadzam się, że tu będzie kluczowe stanowisko notariusza. Oni nie muszą się znać na podziałach ale skoro mają spisać umowę - z ich punktu widzenia ma być wszystko jasne. No i chyba Twoje wątpliwości co do możliwego stanowiska "Wójta" też są zasadne. Z nim też chyba trzeba wcześniej to uzgodnić. No i nie zapomnij o weryfikatorze, który wszystko może podważyć w jednej chwili. Z nim musisz uzgodnić koniecznie 

Piszesz Krzysztof, że

[quoteJeśli będziesz miał pozytywną opinie to potem łatwiej jest uzgadniać z notariuszem, EGiB-em i weryfikatorem ][/quote]

Niestety, ale tak to nie działa. Żeby otrzymać pozytywną opinię - jak piszesz - wniosek musi poprzedzać umowa notarialna, bo jest ona załącznikiem do wniosku o podział co wynika z art.98b  ust.1

Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3.

Więc bez umowy notarialnej żaden wójt nie wyda pozytywnej opinii.

Ponadto napisałeś, że

Teoretycznie wstępny może sporządzić sam właściciel, który nie musi znać przepisów]

Teoretycznie tak. Ale prawda jest taka, że w prawidłowy sposób nie potrafią tego zrobić fachowcy, czyli geodeci. A ma to dobrze zrobić laik? Wcale nie dziwię się Maćkowi, że poruszył ten temat choć wiem, że jest wyjątkowo doświadczonym geodetą. Myślę (choć mogę się mylić), że sam nie robiłeś nigdy podziału w trybie art.98b. A znasz kogoś kto robił?

Oprócz zawiłości administracyjnych związanych z regulacją granic są również swobodne interpretacje notariuszy związane z kosztami takich umów. Jeżeli masz doświadczenia w tym temacie podziel się z nami wiedzą i powiedz, jak jest rozliczana i ile kosztuje umowa dotycząca zobowiązania zamiany. Z tego co ja wiem, właśnie to w znaczący sposób ogranicza stosowanie tego trybu.   

Napisałem wcześniej, że

... bez umowy notarialnej żaden wójt nie wyda pozytywnej opinii.

Masz rację, że ta umowa notarialna nie ma tak naprawdę ścisłego związku z opiniowaniem wójta o zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem. Oczywiście można złożyć WPP do zaopiniowania bez umowy dotyczącej zobowiązania zamiany, bo tak naprawdę są to procedury niezależne od siebie.  Problem wg mnie jednak jest w tym, że opracowany WPP powinien być jednolity. Tzn. ma wyglądać tak samo ten przedłożony notariuszowi jak i ten skierowany do wójta. Popieram więc całkowicie spostrzeżenie Maćka, że w pierwszej kolejności trzeba uzgodnić jego "wygląd" z notariuszem. W tym przypadku postępowanie wójta dotyczące opiniowania zgodności z MPZP je wg mnie zwykłą formalnością.  Tzn. powinien tylko sprawdzić ewentualną sprzeczność z MPZP bo innych ograniczeń być nie może.   

a+b+c nie jest równe d i to uwzględniając, że tak w d jak i w c nie następuje przeniesienie całości własności, a jedynie dopuszczenie do współwłasności.
Tak na marginesie fakt, że podział w tym trybie robię pierwszy raz przy niemałym stażu w geodezji. Z czegoś to wynika. Wg. mnie Gminy albo nie mają w zapisie planu warunku powierzchni albo kierują się pojęciem poprawy kształtu i funkcjonalności nieruchomości, przyjmując słusznie, że nie istnieje ryzyko, że wydzielone skrawkowe działki stworzą odrębne nieruchomości będące np. przedmiotem obrotu wpływając na powstawanie rozdrobnienia. Fakt, że jest to naciąganie przepisu ale powstaje pytanie czy przepis nie powinien przewidywać takiej możliwości w miejsce droższej i bardziej skomplikowanej procedury. Uzasadnienie dla ograniczeń podziału, iż właściciele tak wydzielonych działek będą żądali wydania pozwolenia na budowę na takich działkach wydaje mi się naciągane i jest ingerencją w prawo własności