Jako nabywcy spadku drogą postanowienia sądowego plus mama zamierzamy złożyć wniosek o wydanie postanowienia o zgodności projektu podziału niezabudowanej nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chcemy wyjść ze współwłasności jednocześnie przejmując w drodze darowizny 50% powierzchni należącej do mamy.
Chodzi o podział działki niezabudowanej o pow. 0,1967 ha (1967 m2), która zgodnie z MPZP oznakowana jest jako 3MN/U (teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej, dla którego przewidziano minimalną powierzchnię działki budowlanej 500m2 oraz minimalną szerokość frontu działki budowlanej 20 m). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje wyodrębnienie od południowej granicy działki  dziesięciometrowego pasa na planowaną drogę dojazdową.
Zamierzamy wydzielić jedną działkę o pow. 500 m2 oraz drugą o pow. ok 630m2.  Po wydzieleniu tych działek pozostała nieruchomość będzie miała powierzchnię ok. 830 m2 (w tym ok. 200 m2 działka na drogę dojazdową). Każda z tych działek będzie o długości min. 20 m wzdłuż drogi wewnętrznej. Dostęp do drogi publicznej dla wszystkich wydzielanych działek zapewniony będzie poprzez drogę wewnętrzną usytuowaną wzdłuż wschodniej linii rozgraniczającej działki, której współwłaścicielami są wszyscy wnioskodawcy (oraz trzech spadkobierców). Droga ta jest częściowo objęta MPZP (linia obszaru przebiega wzdłuż osi drogi).
Z wstępnych rozmów w urzędzie wynika, że powinniśmy wydzielić drogę, która jak wiadomo, przechodzi z mocy prawa na własność gminy. Ponieważ plany budowy drogi dojazdowej, będącej częścią naszej działki są odległe próbowałem wyperswadować urzędniczce inny sposób podziału (bez wydzielenia działki pod drogę). Niestety, sygnał jest jeden. Musimy wydzielić drogę. Rozmawiałem z wieloma urzędnikami w innych gminach, którzy jednogłośnie uważają, że nie mamy obowiązku wydzielania drogi na tym etapie. Gmina może to zrobić sama np. na podstawie art. 95 ustawy o gospodarowaniu nieruchomością, również na swój koszt. Teraz wiem, żeby uniknąć długiego procesu, muszę się przygotować lepiej na kolejną rozmowę z urzędnikiem. Wiem, że urzędnik może to zignorować, ale jest też duże prawdopodobieństwo, że jednak uwzględni moje argumenty i postąpi zgodnie z prawem jeśli takowe istnieje.
W związku z tym prosiłbym o pomoc, odpowiadając na poniższe pytania:
 

1.   Jakie elementy/zapisy MPZP są istotne przy opracowaniu wstępnego podziału nieruchomości?  Szczególnie interesuje mnie podział nieruchomości niezabudowanej.
2.   Czy w przypadku zaplanowanej drogi publicznej w obrębie działki podlegającej podziałowi należy ją też wydzielić, jeśli nie ma jawnie takiego zapisu w MPZP. Są tylko linie rozgraniczające w części graficznej MPZP (czy takie linie są „nakazem” do wydzielenia części działki pod drogę publiczną)
3.   Czy wydzielenie działki pod drogę publiczną jest konieczne, jeśli z nieruchomości niezabudowanej, której częścią w MPZP jest planowana droga publiczna, chcielibyśmy wydzielić tylko dwie działki zgodnie z MPZP pod warunkiem, że pozostała część nieruchomości pomniejszona o powierzchnię przewidzianą pod drogę publiczną będzie spełniać wymagania MPZP.
4.   Czy wydzielenie tylko jednej działki (tej o pow. 500 m2) jest lepszym rozwiązaniem.
Proszę ewentualnie wskazać odpowiednie artykuły ustawy o gospodarowaniu nieruchomością bądź inną podstawę prawną związaną z ww. zagadnieniami.
Inne wskazówki są również mile widziane np. referencje do orzeczeń NSA w tej kwestii.

Po przeczytaniu wielu orzeczeń WSA i NSA, oczywiście po zapoznaniu się wcześniej zarówno z ustawą o gospodarowaniu nieruchomością zrozumiałem, że błędne postanowienia dotyczące oceny zgodności projektu podziału nieruchomości z MPZP wydawane przez organy wynikają przede wszystkim z niskiego (bądź nędznego) poziomu wiedzy merytorycznych urzędników zajmujących się tymi sprawami. Wg mnie prawo jest wystarczająco precyzyjne w tym zakresie. Wyposażony w zdobytą wiedzę z internetu, zamierzam jeszcze raz pójść na rozmowy w swojej sprawie i nie ma tutaj zbyt dużego pola na różne interpretacje.  Jeśli nic nie osiągnę wtedy skorzystam z drogi sądowej. Nie wiem tylko:
1. czy jako załącznik warto dołączyć negatywną odpowiedź urzędu (w tym przypadku musiałbym złożyć wniosek o wydanie postanowienia w sprawie projektu podziału)
2. czy geodeta uczestniczy na jakimś etapie w tej sprawie
3. czy o czymś jeszcze należy pamiętać.

Pozdrawiam

Ostrożnie, ostrożnie
Z UoGN
....art. 96
2. W przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1, i pozwolenia, o którym mowa w ust. 1a. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od warunków określonych w art. 94 ust. 1 i 2, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków. Do opinii tych nie stosuje się art. 93 ust. 5.
często realnie to ma miejsce
oczywiście ta opinia nie wiąże, ale ....

Przywołujesz (i słusznie) szanowny kolego pomiarowy zapisy dotyczące zasad działania sądów w odniesieniu do ustawy UoGN. Jednakże obaj wiemy, że najważniejsze jest Twoje podsumowanie, czyli

...oczywiście ta opinia nie wiąże...

w niczym postanowień sadu.

Sąd krótko mówiąc po to oczekuje opinii wójta, żeby nie orzec o podziale w sposób sprzeczny z mpzp. Dla nas (geodetów) różnica jest oczywista. Wójt wydając postanowienie o podziale bada jego zgodność, a sąd brak sprzeczności. I tylko w tym zakresie jest mu ta opinia potrzebna. Bo przecież obaj wiemy, że niezależnie od mpzp jeśli ktoś złoży wniosek o wyjście ze współwłasności, sąd musi to zrealizować. Czasami tylko dzieje się tak, że decyzja sądu nie jest zgodna ze złożonym wnioskiem.     

Wielu rzeczy nie rozumiesz kolego Zbig i to co piszę, jest oczywiście tylko moim zdaniem. Nie sadzę jednak, że ktokolwiek na tym forum rozwiąże Twoje dylematy i wskaże Ci co i jak powinieneś zrobić krok po kroku. Życie jest tak poukładane, że wiedza kosztuje. A zarówno my geodeci jak i prawnicy zarabiamy na tym, na czym się znamy. Ty sam oczywiście zdecydujesz, jak sprawę poprowadzić. A ja powiem jasno, że zabrałem głos w Twojej sprawie nie dlatego, żeby Ci pomoc, tylko dlatego, żeby pokazać geodetom alternatywne sposoby działania w sprawach dotyczących znoszenia współwłasności. Postaram się jednak odpowiedzieć na Twoje ostatnie pytania. Co prawda ogólnikowo, ale zawsze da Ci to rozjaśnienie sytuacji.

Pytasz jaka będzie opinia starosty.
Ad.1. Tu nie chodzi o opinię starosty lecz wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Ta opinia stwierdzi jedynie co przedstawia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Pytasz jakie będzie orzeczenie sądu.
Ad.2. Tego nikt nie przewidzi. Jednak oczekiwania co do sposobu podziału określonego wnioskiem są w wielkim stopniu uzależnione od samego wniosku. Dlatego pisałem wcześniej, że powinien on być sporządzony prawidłowo zarówno od strony formalnej, rzeczowej jak i prawnej.

Moim jednak zdaniem najważniejsze w Twojej ostatniej wypowiedzi jest stwierdzenie, że

Informuję, że zamierzamy wyjść ze współwłasności, ale do sądu zamierzamy wnioskować tylko o podział. Wyjście ze współwłasności chcemy przeprowadzić przez notariusza

To jest stwierdzenie a nie pytanie.

Powiem Ci jednak, że nie da się złożyć do sądu wniosku o podział. Działania sądu regulują zupełnie inne przepisy niż ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wniosek, który ewentualnie złożysz, dotyczyć może zniesienia współwłasności. A tym samym orzeczenie sądu stwierdzi to zniesienie określając zasięg ich odrębnego korzystania zgodnego z przygotowaną przez geodetę mapą z projektem podziału.

Dogadałem się w urzędzie w sprawie podziału działki wg mojej propozycji (nie wydzielamy drogi). Taką obietnicę złożyła mi Pani Naczelnik wydziału planowania.
W związku z tym zamykam wątek.
Dziękuję Jarkowi i Pomiarowemu za współpracę.

Otwieram ponownie wcześniej zamknięty wątek.
Okazuje się, że Pani Naczelnik zmieniła zdanie. Najpierw zadzwoniła, że powinienem wydzielić działkę na drogę publiczną a obecnie PISEMNIE wzywa mnie do złożenia wniosku zgodnego z MPZP. Ja, powołując się na wszelkie orzeczenia sądowe, w tym NSA,  podkreślam, że podział działki bez wydzielenia drogi publicznej jest zgodny z MPZP.
Zgodnie z art. 60 K.C. zamierzam wezwać Burmistrza do wydania pozytywnej opinii o zgodności projektu podziału z MPZP w związku z OŚWIADCZENIEM WOLI wypowiedzianym w obecności mojego brata przez Panią Naczelnik Wydziału. Ciekawy jestem, czy dobrze myślę.

Pozdrawiam
Zbig