Witajcie Adamie ,Jarku, Elipse, Smyk..... - Wszyscy.
Po dłuższej nieobecności na Forum postanowiłem poruszyć problem możliwości "skonsumowania" podziału w trybie art.98b. Zmusza mnie do tego interes własny (zlecenie klienta) ale też ostatnio skierowane do mnie maile "z Polski".I sprawa bynajmniej nie leży w płaszczyźnie akademickiego dywagowania. A prosi się o praktyczny, rzetelny komentarz. Bo wbrew prostocie zapisu tego artykułu w ustawie - rodzi on problemy.

Obrazoburczo  ?  stawiam tezę ten przepis jest niedowykonania !!!

Na potwierdzenie tej tezy stawiam argumenty i będę oczekiwał  ich  :idea: obalenie bądź potwierdzenia :cry: .

Argument 1. NOTARIUSZ
       Art.98b nakazuje do wstępnego złożyć zobowiązanie w formie aktu notarialnego. I nic dziwnego w tym fakcie by nie było gdyby.... Już 2 tygodnie szukam notariusza (w powiecie obiektu i sasiednim(, który sporządziłby takie zobowiązanie. Słyszę zobowiazania zastanowię się i dam znać. 8 kancelarii notarialnych !!! Do dnia dzisiejszego - cisza. Pomimo przypominania się. W jednym tylko przypadku uzyskałem w miarę uzasadnioną ale negatywną odpowiedź Ponieważ nie jestem prawnikiem, nie jestem też notariuszem. Czytałem ustawę o księgach wieczystych nie raz. I nie jestem sędzią ksiąg wieczystych. A problem leży podobno we wpisaniu treści decyzji zatwierdzającej podział do ksiąg.
A przecież z punktu widzenia mojego, geodety - technika wykonania wstępnego proj. z drobiazgowym rozpisaniem co komu, potwierdzonym następnie owym zobowiązaniem, przyklepanym decyzją i kolejnym aktem notarialnym daje możliwość matematycznego wręcz określenia co i w jaką księgę należy wpisać a co odpisać. Ale widocznie dlatego nie jestem notariuszem czy sędzią wieczystoksięgowym. Tylko geodetą.
Mam prawo stąd wyciągnąć wniosek, że artykuł ten jest na wyrost i nie współgra z innymi ustawami, czyli tym samym jest martwy ?  Bo przecież bez notariusza tu się nic nie da zrobić !

Argument 2. GMINA
        Żeby ułatwić tu poniekąd sprawę (dla przejrzystości) z góry zakładam, że
1. mam zobowiązanie w formie aktu notar.
2. wstępny proj. - tu: połączenia i podziału
3. pozytywną opinię urzędu na wstepny
4. złożony operat do podgik a zatem uwierzytelnione wynikowe dokumenty pod decyzję
Ale wniosek stron o zatwierdzenie podziału zostaje odrzucony. Powód - tu nie będę się rozpisywał i domniemywał. W Kpa, mpzp czy wreszcie inteligencji (z całym szacunkiem)urzędnika sporządzajacego decyzję oraz (wójta,prezydenta....) ją notyfikującego można znaleźć powody tej odmowy. A praktycznie !
Wydania decyzji warunkowej - bo tylko taka być może - boją się urzędy. Powód ? Wręcz śmiesznie prosty. Warunek w takiej decyzji musi być spełniony. Pod rygorem nieważności. Kpa określa tryb postępowania i skutki przy uchylaniu decyzji "zwyczajnej". A o warunkowej nie ma nic. Więc jak przywrócić stan pierwotny ? I faktycznie co mamy zrobić my geodeci, gdy na podstawie prawomocnej decyzji warunkowej osadziliśmy kamienie gr. ? Tu się zasadza problem urzędu. ......... i notariusz,bo nie ma technicznej (?) możliwości zrealizowania decyzji w księgach coć zobowiązanie sporządził....... i sedzia, który powie nie bo
nie.... :cry:

1.działki przedmiotowe połozone są poza planem ale w granicach administracyjnych
2.własciciele wskazując sposób podziału działek i ich przyszłej zabudowy otrzymują  na ich wniosek na ten obszar pozytywną decyzję o warunkach zabudowy (sposób podziału jak pod tryb art.98b)
3. przed notariuszem zawierają umowę o zamianie działek po podziale między sobą
4. podział działki pierwszej (o korzystniejszych walorach geometrycznych i dostępie do drogi) w trybie art.93 i dec. o warunkach zabudowy ; druga ,z uzasadnieniem p.2a art.93

I tu zgrzyt. Cel pierwotny podziału jak w trybie art.98b ale,...jednak dwa odrębne wnioski, dwa odrebne wstępne projekty podziału, z czego na jeden - tej działki mniej korzystnej- negatywna opinia. Powód zaskakujący - decyzja o warunkach zabudowy została wydana na obszar składajacy się z dwóch działek przedmiotowych. Tej decyzji nie można zastosować osobno dla każdej z działek. I słusznie ! Tylko że nie da się określić ostatecznego celu podziału występując o taką decyzję dla każdej z tych działek osobno !!! :cry:

      Kończę na razie w tym miejscu opis moich doświadczeń z obszaru art.98b. Myślę, że trudno uniknąć dyskusji w tym temacie. Proszę zatem - szczególnie ciebie Adamie o próbę prawnego podejścia do zarysowanych tu problemów. Będę wdzieczny za wytknięcie mi błędów w rozumowaniu bądź interpretowaniu "zjawisk" zachodzących w obszarze tego artykułu.

Witaj Adamie !
   Nie takiego spodziewałem się komentarza w tym temacie. Ale do rzeczy.
"A w czym mają problem notariusze"
Cóż, właśnie tego nie wiem bo nie jestem notariuszem. Sędzią KW też nie. Ale powiem tak notariusz sporządza - do wstępnego i w jego oparciu - zobowiązanie notarialne. Zgodnie z warunkiem w art.98b. I załóżmy, że tu problemu nie ma. Dalej. Po zakończeniu postępowania podziałowego wykonuję projekt podziału, wykazy zmian, prot. graniczny itd. Następnie po ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział notariusz sporządza (tu wchodzę na nieznany mi grunt) akt notarialny potwierdzający wymianę czy zamianę (przejęcie) nowych działek między właścicielami działek. Nastepnie notariusz występuje z wnioskiem do KW o wyłączenie działek pierwotnych z odpowiednich KW i wpisanie w te miejsca działek nowych zgodnie z zawartym aktem i decyzją. Tu rodzi się pytanie czy sędzia KW mając wszystkie te dokumenty może mieć wątpliwości bądź opory w realizacji wniosku noatriusza. Bądź co bądź decyzja jest jedna a dotyczyć może dwóch, trzech i więcej ksiąg wieczystych.
Przywołując komentarz do uogn przechodzisz gładko nad tym faktem. Być może się mylę i problemu tu nie ma. Ale tego właśnie nie wiem !

Dalej. Piszę w poprzednim poście o decyzji o warunkach zabudowy. I mam wrażenie , że mnie nie zrozumiałeś. O taką decyzję występuje się do ug na pewien obszar obejmujący dwie trzy i więcej działek (nawet pół wsi) chcąc w sposób ogólny poznać zapisy mpzp tego obszaru lub tez poznać opinię urzędu jeśli obszar przedmiotowy jest poza mpzp. Ale można wystąpić o takąż decyzję mając gotową koncepcję np. zabudowy tego obszaru np. kilkunastoma budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi czy szeregowymi. Otrzymam wtedy decyzję- powiedzmy pozytywną, na cały ten obszar, który mnie interesuje. I wówczas zrozumiałym jest, że gdybym chciał z jakichkolwiek powodów traktować wybiórczo działki i na nich prowadzić "cząstkowe" postępowanie podziałowe w oderwaniu od całości obszaru objętego tą decyzją, mogę się spotkać z odmową ug przy przedstawieniu wstępnego do zaopiniowania. To ogólnie. Natomiast w moim przypadku nie chodzi o pół wsi a o dwie po sąsiedzku położone działki "...ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie..." (art.98b) dla których została opracowana wstępnie koncepcja ich łącznego zagospodarowania z propozycją zabudowy (sporządzoną przez projektanta) i na którą uzyskano pozytywną decyzję o warunkach zabudowy. Zachodzi więc tu klasyczny przykład do rozwiązania którego trzeba zastosować art 98b.
Jeżeli jednak zaistnieć mogą jakiekolwiek przeszkody  stwarzane w tym przypadku przez notariusza czy sędziego KW rozważać mogę ewentualne porozumienie z ug. I spróbować potraktować te działki w procesie podziału każdą z osobna. Tę z dostepem do drogi w trybie art.93 p.1 i art.94, a drugą  w trybie art.93 p.2a (na powiększenie sąsiedniej ). A to wszystko po to by zrealizować cel zarysowany w koncepcji na którą uzyskano pozytywną decyzję o warunkach.... .
Stąd wynika (jak w poprzednim moim poście) konieczność dwóch wniosków o podział (dwie różne działki) i dwa postępowania podziałowe, dwa wstępne .....
Ale, jak powiedziałem potrzebne do tego w takim przypadku jest porozumienie z ug.
Pozdrawiam Mike

Adamie.
Do Ciebie kieruję poniższą treść. Choć jeśli ktoś z czytających będzie miał wiedzę w tym temacie i zechce się
podzielić będzie miło.
Rzecz dotyczy treści p.3 art.98b.
Dwa dni temu spotkałem się z panią notariusz dyskutując długo możliwości przeprowadzenia podziału w trybie tego artykułu. Obawy p. notariusz jakie miała w większości zostały rozwiane. Została jednak jedna sprawa, która wg jej wiedzy i zachowań sędziego wieczystoksięgowego może być przeszkodą w przeprowadzeniu zmiany w księgach wieczystych.
p.3 brzmi " Podziału nieruchomości, o którym mowa w ust.1, dokonuje sie pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art.15."
Otóż problem podobno leży w słowie "zamiana" w ujęciu prawnym, które podobno jasno ma określać co zamienia się na co. Ponieważ w treści p.3 mowa jest o "...przeniesieniu praw do części nieruchomości - notariusz ma problem ze sformułowaniem wniosku. W projekcie podziału bowiem nie ma uwidocznionych żadnych części nieruchomości a są już konkretne działki, które i tak składają się z nieoznakowanych części działek pierwotnych jednego i drugiego właściciela. To argument notariusza. Bowiem słowo " zamiana" jest tu dla niej kluczowe. I w sensie prawnym ma inne znaczenie niż w potocznym rozumieniu.
Może Ty, Adamie masz inne spojrzenie na tak postawiony problem. Być może wynikający z doświadczenia bądź kontaktów ze środowiskiem prawniczym.
Po trosze szykuję się do zadania pytania na konferencji w tym temacie. Będę jednak oczekiwał od geodety wojewódzkiego szerokiego komentarza do tego artykułu bądź podania wyczerpującego źródła.
Pozdrawiam .Mike.

Z przebiegu dotychczasowej dyskusji odnoszę wrażenie, że notariusz chce sporządzić jeden akt notarialny, który będzie zarówno umową przedwstępną, jak i jednocześnie podstawą wpisu do KW? Wydaje mi się, że tutaj winny być sporzadzone dwa zupełnie odrębne akty notarialne:

1. zobowiązanie, którego podstawą mógłoby być postanowienie pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału;

2. przeniesienie własności, którego podstawą będzie decyzja zatwierdzająca podział i wypisy z rej.e.g. na nowoutworzone działki ewidencyjne.

Przecież umawa przedwstępna ze swej natury dotyczy przyrzeczenia, że jak coś dopiero w przyszłości powstanie, to strony ustalają że będzie tak i tak... W dacie sporządzenia umowy przecież fizycznie nie istnieje przedmiot tej umowy. Sądzę, że analogicznie jest właśnie z podziałem w tym trybie...

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

>>W trybie urzędowym- ostateczna decyzja trafia do starostwa (podgik) i przechodzi przez ewidencję gruntów. Nastepnie wysyła komplet dokumentów do KW. Nie sądzę, żeby sędzia odmówił sprostowania ksiąg mając wszystkie te dokumenty łącznie z zobowiazaniem. Nie wiem czy byłby w zgodzie z przepisami, gdyby zażądał tego drugiego aktu sankcjonującego przeniesienie własności.

Warto chyba zauważyć, że wójt gminy - zatwierdzając podział nieruchomości - w żadnym razie nie zmiena tą decyzją jakichkolwiek stosunków własnościowych. Wydana decyzja powoduje jedynie, że dany właściciel, który miał np. jedną działkę ewidencyjną, teraz będzie miał dwie mniejsze działki ewidencyjne... W żadnym razie decyzja ta nie jest podstawą, aby sąd wieczystoksięgowy na jej podstawie dokonał jakiejkolwiek zamiany. Decyzja ta w mojej ocenie umożliwia jedynie dokonanie takiej zamiany w formie aktu notarialnego, a z kolei ten akt będzie dopiero podstawą do dokonania stosownych wpisów w KW.

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

Ula,Adam !
Przypuszczam z dozą pewności, że nie macie racji. Decyzja wydawana jest w formie warunkowej. Jej nieodłącznym załącznikiem jest zawarte zobowiązanie stanowiące akt notarialny. Być może art 98b traktuje tylko "ścieżkę" dotyczącą geodety. Stąd brak ciągu dalszego fazy po uprawomocnionej decyzji (ostatecznej ! ? ). Nie spieram się czy powinien być następny akt czy nie. Notariusz , z którym rozmawiałem też nie był pewny. Ale to ich brożka.
Natomiast zgodzę się z Wami, że decyzja wójta,...itd nie zmienia -dodam nigdy żeby było jasne ,stosunków własnościowych przedmiotowych działek. Ale załącznikami do wniosku o zmianę wpisów w wymienionych w decyzji (warunkowej!) księgach wieczystych są m.in. wykazy zmian gruntowych oraz zaktualizowany przez ewidencję gr. (starostwo)zapis w ewidencji gruntów i budynków. Nie wspomnę o innych dokumentach.
A tak nawiasem mówiąc kolejność rzeczy jest następująca:
1. uprawomocniona (ostateczna  ? )decyzja najpierw przechodzi przez ewidencję gruntów, gdzie zgodnie z zobowiązaniem notarialnym wpisywane są te działki do właściwych rejestrów opisujących również właścicieli tychże.
2. Komplet dokumentów niezbędnych i koniecznych do KW przesyła z wnioskiem starostwo
3. Dopiero tutaj może wkroczyć notariusz z ewentualnym aktem notarialnym (tylko po co ?). Ale nie wchodzę w tę materię bo ona nie moja. Być może jakiś sędzia wieczystoksiegowy zażyczy (jakieś prawo to reguluje - nie wiem) sobie takiego aktu (tylko po co ?).
 W przypadkach podziału w ogóle (w trybie art.98b w szczególnośći) zmiany w KW następują na wniosek starostwa (ewidencji gruntów i budynków) !!!!
Pozdrawiam ,Mike

Mike napisał:

>>Ula,Adam !
>>Przypuszczam z dozą pewności, że nie macie racji. (...)

>>A tak nawiasem mówiąc kolejność rzeczy jest następująca: (...)

No to sprawa się wyjaśniła...

Moim zdaniem z przepisów art.98b nie wynika, że taki podział uniemożliwia wydzielenie drogi wewnętrznej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej nowopowstałym nieruchomościom. Skoro odpowiednie zastosowanie na mieć art.99 ustawy, to jednocześnie dopuszcza się i wydzielenie takiej drogi.

Niezupełnie można się też zgodzić też z tezą, że w wyniku takiego podziału nie może powstać więcej nieruchomości niż przed podziałem: przecież na tym terenie może być mpzp, który przewiduje przebieg drogi publicznej, a więc z mocy prawa przejdą te działki gruntu przeznaczone pod drogę np. na gminę, a więc będzie o jedną nieruchomość więcej...

Zresztą... Jak byłby "problem", to można wydzielić "extra" tę działkę gruntu stanowiącą drogę i "przypisać ją" do którejś z nowo-powstałych nieruchomości (przecież to nie jest tak, że jedna działka ewidencyjna = jedna nieruchomość), a następnie poustanawiać na tej działce służebności... Bez sensu, ale jest to jakieś "lekarstwo" na "klapki" jakiegoś urzędnika...

Pozdrawiam, Adam Wójcik.