Witam,
temat wygląda następująco:
Działka rolna-na działkę wydane są WZ-inwestycja polegająca na budowie czterech budynków mieszkalnych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej (mapka w załączniku).
Granica obszaru objętego WZ oznaczona jest literami A-B-...-A.
Linią czerwoną ciągłą oznaczone są proponowane linie podziału działki (oraz ich proponowane powierzchnie), które to zostały wkreślone na wstępny projekt podziału i złożone wraz z wnioskiem do gminy.
Gmina mówi, że taki podział jest niezgodny, ponieważ działka nr 4 o planowanej powierzchni ok. 0,1800 ha nie była objęta WZ i w związku w tym nie może to być tak podzielone. Gmina proponuje, żeby zrobić tak, jak narysowałem kolorem czerwonym linią przerywaną, czyli np. z działki nr 4 "robimy" dwie działki i odpowiednio zachodnią część "włączamy" w działkę nr 3, powiększając jej planowaną powierzchnię o ok. 0,0900 ha do ok. 0,1800 ha, natomiast wschodnią część "włączamy" w działkę nr 5, powiększając jej planowaną powierzchnię o ok. 0,0900 ha do ok. 0,1900 ha.
Moje pytania brzmią:
1. Czy gmina może odmówić takiego podziału? Właściciela "nie urządza" podział narzucany przez gminę. Podział polega na wydzieleniu działek pod budownictwo-zgodnie z decyzją WZ oraz na oddzieleniu terenu objętego WZ od terenu, który nadal pozostanie użytkowany rolniczo. To co zostaje (działka nr 4 o pow. ok. 0,1800 ha) to przecież tzw. "resztówka", no ale pani w gminie tego nie rozumie.
2. Na tym samym wniosku było też wnioskowane o podział innej działki leżącej w niedalekim sąsiedztwie. Do tegoż podziału pani w gminie nie ma zastrzeżeń. Pytanie brzmi: czy można teraz w trakcie postępowania rozbić to na dwa odrębne wnioski: jeden, który ma być pozytywnie zaopiniowany i drugi, który ma być negatywnie zaopiniowany?
Dziękuję za pomoc.

Według mnie spełnia warunek zgodności z WZ-po dokonaniu podziału możliwa będzie realizacja inwestycji określonej w WZ. Innymi słowy-dokonanie podziału nie zniweczy możliwości zagospodarowania nowopowstałych działek zgodnie z WZ. Tu chodzi o tą część, która zostaje jako rola o pow. ok. 0,1800 ha. W tym tkwi problem.

Z tego co piszesz to działka jest nie objęta WZ, to może wystąpić o WZ dla tej działki? Nie jest objęta WZ, a jest użytkowana rolniczo więc gmina ma rację.

Teraz to ja nie kojarzę, która działka nie jest objęta WZ? Ta resztówka, projektowana nr 4?
Jeżeli ta część nie jest objęta WZ to tym bardziej należy ją oddzielić od części objętej.
Jeżeli ona jest i ma nadal być użytkowana rolniczo, to z czego niby ma wynikać racja gminy?
A tym bardziej z czego ma wynikać druga racja gminy, polegająca na propozycji podziału przez środek tej właśnie części użytkowanej rolniczo? Toż tu już kompletnie nie widzę żadnej racji, bo wkracza to na teren regulowany przepisami o podziałach rolnych.

Popieram stanowisko lk, jest zgodność z WZ i nie widać żadnych sprzeczności z przepisami odrębnymi.
Niech Gmina wskaże jakąś podstawę prawną swojego stanowiska.

Jeżeli nie jest objęta WZ to jest rolna, więc podział może być traktowany jako rolny i nie można wydzielić mniej niż 0.3000ha...

Wydaje mi się jednak, że w omawianym przypadku nie może być mowy o podziale działki rolnej.
Większa część działki, ta część objęta WZ, na prawie tychże WZ przestaje być rolną. Rolna pozostaje jedynie ta resztówka, której podział faktycznie podlega pod rolne i której to części projektowany podział nie narusza w najmniejszym stopniu.
Natomiast podział po linii oddzielającej teren objęty WZ i tym samym już przeznaczony na cele inne niż rolne, nie może być traktowany jako rolny. A to, że w wyniku tego podziału pozostaje część rolna mniejsza niż te 30 arów nie ma żadnego znaczenia, skoro tak to wynika z WZ.

Wyobraźmy sobie taką sytuację - projektowana np. droga wymaga odcięcia części gruntu z działki rolnej w taki sposób, że po odcięciu pozostało by mniej niż 30 arów. Czyli co? Tego podziału nie można dokonać? bo ktoś sobie wyinterpretował, że powstaje działka rolna mniejsza niż 30 arów i to jest niezgodne z przepisami o podziałach gruntów rolnych?

W omawianym przypadku jest podobna sytuacja, z tą tylko różnicą, że teren jest wydzielany nie pod drogę lecz pod inne przeznaczenia, ale to nie stanowi różnicy odnośnie podstawy i możliwości podziału.

Orzecznictwo w tej sprawie jest jednoznaczne. Oddzielenie części objętej decyzją o WZ od części rolnej jest realizację prawa do zagospodarowania części działki objętej decyzją. Część rolna nie ulega podziałowi a więc nie zachodzi przypadek określony art. 93 ust. 2a uogn. Rzeczywiście niektóre gminy odmawiają podziału powołując się na to że "resztówka" z podziału wynikającego z WZ, a stanowiąca grunt rolny, jest mniejsza niż 0,30 ha. Jest to jednak jedynie wynik braku zrozumienia przepisów uogn a nie niejednoznaczność treści z której wypływają niejednoznaczne interpretacje. Nie spotkałem się z tym żeby któryś sąd czy SKO podtrzymało decyzję odmowną w tej sprawie.
Pisałem kiedyś koledze odwołanie od takiej właśnie negatywnej decyzji do SKO i odwołanie zostało uwzględnione. Dotyczyło co prawda przypadku gdy na część działki był plan zagospodarowania i decyzja o WZ ale w kontekście przepisów podziałowych nie ma to znaczenia. Może zacytuję tu fragment uzasadnienia:

Przedmiotowy podział podlega w całości przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami ponieważ w części dotyczy terenu przeznaczonego w planie zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne i leśne (art. 93 ust. 1 ustawy), w części dotyczy terenu wykorzystywanego na cele rolne dla którego wydano decyzje o warunkach zabudowy (art. 94 ust. 1 ustawy) a w pozostałej części powoduje wydzielenie obszaru wykorzystywanego na cele rolne jako działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Bezspornym jest że podział nieruchomości w części objętej planem zagospodarowania przestrzennego służy realizacji celu określonego w tym planie i jest zgodny z przepisami ustawy. Podział pozostałego gruntu, wykorzystywanego na cele rolnicze, nie może być jednak oceniany jedynie w oparciu o przepisy art. 93 ust. 2a uogn, a takie właśnie jest uzasadnienie negatywnego rozstrzygnięcia opinii wyrażonego w zaskarżonym postanowieniu. Treść art. 92 ust. 2 uogn w jego końcowej części  stanowi o zmianie charakteru terenu dla którego wydano decyzje o warunkach zabudowy, z wykorzystywanego na cele rolne i leśne na inne, określone w decyzji. Dopiero dla pozostałego gruntu wykorzystywanego na cele rolne może być stosowane kryterium wynikające z art. 93 ust. 2a. Takie właśnie rozumienie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami prezentuje orzeczenie IV Sa/Po  773/11 -  cyt. „brzmienie art. 92 ust. 2 ugn w końcowej części wskazuje, że mimo tego, iż nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne, to ustalenie dla niej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu niweluje ograniczenia podziałowe o których mowa w art. 93 ust. 2a ugn, a jej zagospodarowanie jest możliwe na inne cele wynikające z decyzji o warunkach zabudowy.”
......
Należy tu podkreślić że w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami teren wykorzystywany na cele rolne w obrębie działki nr 101/20 już obecnie stanowi obszar mniejszy niż 0,3000 ha. Wynika to z rozstrzygnięć planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Grunt objęty planem zagospodarowania przestrzennego i decyzjami o warunkach zabudowy umożliwia właścicielowi realizację prawa własności w zakresie przewidzianym przez te regulacje. Podział nieruchomości jest jedynie jednym z etapów formalnych na drodze do realizacji tego prawa i nie może wprowadzać dodatkowych jego ograniczeń nie wynikających z rozstrzygnięć w zakresie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego i decyzjach o warunkach zabudowy. Taka właśnie wykładnie w sposób dosłowny prezentuje postanowienie SKO we Wrocławiu z 2006.10.11, SKO 4116/87/06, OwSS 2007/1/6 – cyt.
„Skoro przepis planu wprost nie przewiduje zakazu podziału nieruchomości, to takiego zakazu ani nie wolno konstruować, ani też domniemywać czy wyprowadzać w drodze jakiegokolwiek rodzaju wykładni. W przeciwnym wypadku prowadziłoby to do nieuzasadnionego normatywnie ograniczenia prawa własności.”

 

Jak to nie stanowi różnicy? Stanowi i to dużą. Kwestie wydzielenia drogi z działki rolnej reguluje UoGN.

No właśnie, wydzielenia drogi reguluje UoGN, podobnie jak UoGN reguluje inne wydzielenia wynikające z Planu Zagospodarowania jak i wynikające z WZ, bo WZ zastępują PZ w sytuacjach jego braku i wydzielenia na podstawie WZ podlegają tym samym prawom co wydzielenia na podstawie PZ.
Nie ma więc różnicy czy wydzielamy drogę, czy działkę pod budowę czegokolwiek innego i czy to w oparciu o PZ, czy w oparciu o WZ.

Spotkałem się w gminach z różnymi interpretacjami- że jeśli część działki jest rolnej a część budowlanej to traktujemy jako rolny lub że traktujemy jako budowlany i tak na prawdę na podstawie obowiązujących przepisów trudno stwierdzić, która interpretacja jest właściwa.

Łatwo jest stwierdzić, tylko trzeba dobrze zrozumieć o podziale jakich terenów rolnych mówi UoGN.
Otóż jest tam mowa o terenach przeznaczonych w PZ (analogicznie WZ) na cele rolne, nie o aktualnie figurujących jako rolne. I to cała filozofia. Teren przeznaczony w PZ na cele inne niż rolne nie jest już dla celów podziału rolny.

Wyjaśniam:
WZ objęta jest część działki, czyli obszar zawierający się w literach A-B-C-D-E-F-G-H-A.
Obszar C-D-E-F-C nie jest objęty WZ-jest użytkowany rolniczo.
Dziękuję za udzielone odpowiedzi-napewno będą pomocne.
Proszę tylko jeszcze o podpowiedź: na tym samym wniosku (na jednym wstępnym projekcie podziału) było też wnioskowane o podział innej działki leżącej w niedalekim sąsiedztwie. Do tegoż podziału pani w gminie nie ma zastrzeżeń. Pytanie brzmi: czy można teraz w trakcie postępowania rozbić to na dwa odrębne wnioski (złożyć stosowne pismo i dwa odrębne wstępne projekty podziału) jeden, który ma być pozytywnie zaopiniowany i drugi, który ma być negatywnie zaopiniowany? Chcę to zrobić żeby jeden pozytywny mieć w ręku, natomiast od ewentualnej odmowy chcę się odwołać, wykorzystując Wasze cenne uwagi.

Tak, rozumiem i do tej właśnie sytuacji odnoszą się moje uwagi.
Odnośnie drugiej kwestii trudno coś z góry zawyrokować, gdyż "Pani w gminie" nie określiła jeszcze oficjalnego stanowiska w formie pisemnego postanowienia. Jeżeli postanowienie będzie się odnosić odrębnie do do każdego z tych dwóch obiektów, to obejdzie się moim zdaniem bez składania dodatkowych wniosków odrębnych.
A może też "Pani" przeczyta ten wątek i ostatecznie zmieni zdanie?

W omawianej sytuacji teren nieobjęty WZ jest użytkowany rolniczo, a więc traktowany jako nieruchomość rolna w myśl UoGN. (podobnie jak teren przeznaczony w planie na cele rolne, czy w WZ)...

No i zgadza się, dlatego projekt podziału przedstawiony przez lk terenu tego (C-D-E-F-C) "nie tyka", a jedynie "ślizga się" po jego granicy. Tak więc obiekcje "Pani z gminy" o wkraczaniu z podziałem na teren rolny nie mają żadnego uzasadnienia.
To, że tej resztówki rolnej pozostaje mniej niż 30 arów to już odrębna kwestia, nie mająca nic wspólnego z podziałem w trybie rolnym, podobnie jak w przykładzie z drogą.
A to, że Pani z gminy kompletnie nie czuje problemu widać po jej propozycji, podziału "po połowie przez teren rolny", który to podział byłby właśnie niezgodny z UoGN.

nie wchodząc w dyskusję nie masz racji i to jest gruby błąd twierdząc, że MPZP=DOWZ.

Też nie wchodząc w dyskusję - bo już raz niepotrzebnie wszedłem - może wyraziłem się zbyt ogólnie, ale jeżeli popełniłem błąd, to raczej niezbyt jednak gruby.

W zakresie podziałów i definicji gruntów rolnych: WZiZT=MPZP

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeżeli więc ustalono WZiZT terenu nie uznaje się za rolny, co w kwestii podziałów jest równoznaczne z nierolnym przeznaczeniem terenu w MPZP i z podobnymi konsekwencjami podlega UoGN - i to miałem na myśli i o ten zakres zagadnienia w tym wątku chodzi.