Czy koledzy mogliby mi doradzić czy jest szansa na wykonanie takiego podziału. Chciałbym uniknąć SKO więc pytam zanim zacznę działać. Dodam, że podział będzie wykonywany w mieści a dla danego obszaru brak jest mpzp. Dla działki nr 1/2 - resztówki będzie ustanowiona służebność drogi na działce 1/1. Podział wykonywany jest w celu późniejszego przepisania działek nowym (różnym) właścicielom.

Moim zdaniem podział jest OK... Oczywiście, jeżeli zostanie wykonany w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, tj. w trybie art.95 pkt 7 uogn.

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

>>A jak oceniacie późniejsze staranie się właściciela działki 1/2 o pozwolenie na budowę.

Budowa będzie wg mnie możliwa, jeżeli działka 1/2 będzie spełniała warunki mpzp. Np. w zakresie minimalnej powierzchni działki, na jakiej możliwa jest nowa zabudowa. Jeżeli działka ta nie spełni określonych normatywów, to zabudowa może być niemożliwa.

>>Czy służebność która ma w najwęższym miejscu 3.5 m i brak bezpośredniego dostępu do drogi -(uzbrojenia) może być czynnikiem który może w przyszłości zablokować ewentualną chęć budowy?

Nie. Żadne przepisy nie stanowią, że dostęp do drogi publicznej, dla pojedynczej działki, musi być "szerszy" niż 3 metry (no chyba, że ktoś się uparłby, że należy do tej działki koniecznie zapewnić ciąg pieszo-jezdny, który to wymaga 4,5 metrowej szerokości).

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

Faktycznie, ciąg pieszo-jezdny winien mieć zapewnioną szer. 5m.

Poniżej przedstawiam fragment uzasadnienia odwołania, jakie zostało przez nas sporządzone i jakie następnie zostało wniesione do SKO, na skutek wydania odmowy zatwierdzenia podziału przez wójta gminy, dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wydaje się, że może komuś się ten tekst przydać, bo staraliśmy się dokonać dogłębnej analizy zarówno samego stosowania przepisów dot. szer. dostępu do drogi publicznej w tym trybie podziału, ale także samego sensu tych przepisów.

III. Dostęp do drogi publicznej.

W celu uzasadnienia tezy, że „Zgodnie z art. 93 ust. 3 ww. ustawy, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, przy czym dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem wniosku i dotychczasowym sposobem zagospodarowania”, organ przywołuje wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 stycznia 2010r. sygn. II SA/Sz 1297/09.

Analiza treści wskazanego wyroku jednakże wykazuje, że nie ma on jakiegokolwiek związku z niniejszą sprawą: podział dokonywany był z urzędu, a nie z wniosku właściciela, podstawą wydania decyzji były przepisy art.93 ust.1 i ust.4, art.96 ust.1 i ust.4 oraz art.97 ust.3 pkt 1 i ust.5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie jak w przedmiotowym postępowaniu - art.95 pkt 7. W/w orzeczenie w szczególności nie odnosi się w ogóle do zasad zapewniania dostępu wydzielanych działek gruntu do drogi publicznej, czy też zasad zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

W końcowej części uzasadnienia decyzji organ stwierdza, że „Projektowany dojazd do projektowanej działki nr 908/3, w postaci służebności drogowej, ze względu na nie wystarczającą szerokość, nie spełnia kryteriów określonych w § 14 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, póz 690 ze zm.). Należy stwierdzić, że przyjęte w tym zakresie rozwiązanie uniemożliwia zagospodarowane projektowanej działki nr 908/3 zgodnie z dotychczasowym sposobem jej zagospodarowania”.

Powyższe ustalenie organu należy uznać za całkowicie bezzasadne. Jak wyżej wykazano, o czym świadczy przywołany przez organ wyrok NSA z dnia 2 października 2009 r., I OSK 5/09, podział nieruchomości dokonywany w trybie art.95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest objęty zakresem regulacji wymienionego rozporządzenia. Oznacza to w szczególności, że podstawą odmowy zatwierdzenia projektu podziału nie może być naruszenie przepisów, o których mowa w §14.

Ustalenie organu, jakoby zaproponowany dostęp do drogi publicznej był niewłaściwy, pomijając kwestię zasadności stosowania tych przepisów w przedmiotowym postępowaniu, należy uznać także za całkowicie błędne pod względem merytorycznym.  Zgodnie bowiem z przepisami §14 w/w rozporządzenia, prawodawca dopuszcza trzy następujące sposoby zapewnienia dostępu do drogi publicznej:

„§ 14. 1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3m.

2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.

3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5m. „

Z akt sprawy wynika, że proponowany dostęp do drogi publicznej dla projektowanej działki nr 908/3, będzie zapewniony poprzez ustanowienie służebności gruntowej poprzez działkę nr 908/4. W najwęższym miejscu – tj. na wysokości budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce 801/4 – szerokość ta wynosi niewiele ponad 3 metry. Szerokość tego dostępu jest zgodna z przepisem §14 ust.1 rozporządzenia, w szczególności jest wystarczająca do organizacji jezdni, poprzez którą odbywać się będzie zarówno ruch pojazdów, jak i ruch pieszych. Dla przedmiotowej sprawy istotnym jest, że dla działki 908/3:

1.   nie przewiduje się zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez ustanowienie ciągu pieszo – jezdnego, o którym mowa w §14 ust.2 rozporządzenia. Taki sposób zapewnienia dostępu, a więc funkcjonalnego rozdzielenia ruchu pojazdów i ruchu pieszych, zarówno nie jest możliwy z uwagi na uwarunkowania istniejące w terenie, ani też nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia praktycznego. Dostęp do drogi publicznej, dla jednej prywatnej działki, z uwagi na znikomy ruch, nie wymaga rozdzielania funkcji dojazdu i dojścia, a więc konieczności tworzenia ciągu pieszo – jezdnego;
2.   nie przewiduje się zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez zastępcze wykorzystanie dojścia jako dojazdu, o którym mowa w §14 ust.3 rozporządzenia. W przedmiotowej sprawie nie mamy bowiem do czynienia np. z 10 piętrowym budynkiem mieszkalnym, do którego nie zapewniono dojazdu, w związku z czym funkcję dojazdu może zastępczo spełniać chodnik o szerokości nie mniejszej niż 4,5m.

Z uwagi na powyższe, przepisy §14 ust.2 rozporządzenia (nie przewiduje się organizowania do działki nr 801/3 dostępu w postaci ciągu pieszo-jednego, co uzasadniałoby zapewnienie takiego dostępu o minimalnej szer. 5.0m.), czy też §14 ust.3 (nie przewiduje się ustanawiania dojazdu po istniejącym przejściu, co uzasadniałoby zapewnienie szer. tego przejścia na 4.5m.), nie mają w przedmiotowej sprawie zastosowania. Dostęp ten natomiast – dla jednej działki nr 908/3 – jest w zupełności wystarczający dla zapewnienia dojazdu i dojścia, o którym mowa w §14 ust.1 przywołanego rozporządzenia.

Jakkolwiek na marginesie, ale z uwagi na swoją doniosłość, należy zauważyć ponadto, że:
1.   zaproponowany na mapie z projektem podziału nieruchomości sposób dostępu wydzielanych działek gruntu do drogi publicznej, w postaci ustanowienia służebności gruntowej, jest jedynie propozycją, która w żaden sposób nie jest ostateczna, w szczególności nie wiąże właściciela nieruchomości, organu administracji, czy też notariusza. Oznacza to, że to do decyzji właściciela nieruchomości, a nie organu zatwierdzającego projekt podziału, pozostaje ostateczne rozstrzygnięcie – i to dopiero na etapie zbywania nieruchomości – w przedmiocie zapewnienia właściwego (niezbędnego) dostępu do drogi publicznej;
2.   zgodnie z art.99 uogn zapewnienie faktycznego dostępu do drogi publicznej – poprzez ustanowienie stosownej służebności gruntowej albo sprzedaży udziału w drodze wewnętrznej - winno nastąpić z chwilą zbywania nieruchomości, a nie w dacie wydawania decyzji zatwierdzającej projekt podziału.

W przedmiotowej sprawie istnieją także inne, alternatywne możliwości ustanowienia służebności gruntowej, zapewniające dostęp do drogi publicznej dla działki 908/3, np. od strony północnej do ul. Szkolnej, albo od strony wschodniej do ul. Modlińskiej, to jest po nieruchomościach sąsiadujących. Wskazać jednakże należy, że organ administracji zatwierdzający podział nieruchomości nie posiada uprawnienia do żądania ustanowienia takiej służebności, warunkując przez to zatwierdzenie projektu podziału. Jest to zgodne z ogólną koncepcją dokonywania podziałów nieruchomości, zgodnie z którą wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, dokonują jedynie podziału administracyjnego (geodezyjnego), który co do zasady nie jest tożsamy z podziałem prawnym nieruchomości, a więc skutkującym przeniesieniem własności wydzielanych działek gruntu.

Nawiasem wspomnę, że negatywna decyzja została przez SKO uchylona, a sprawa została pomyślnie załatwiona.

Pozdrawiam, Adam Wójcik.