Witaj.

Na wstępnym projekcie podziału winna być wykazana PROPOZYCJA sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowo-projektowanych działek. Obojętnie jaka. Warunki zabudowy nie mogą narzucić sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Gmina nie może żądać np. ustanowienia służebności przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt podziału.

Inaczej: ze wstępnego projektu podziału winno wynikać, że istnieje - chociażby teoretyczna - możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej. To do właściciela nieruchomości będzie należało, w jaki sposób zapewni ten dostęp, ale na etapie ewentualnego zbywania wydzielonych (geodezyjnie) działek gruntu. Do chwili, kiedy tych "nowych" działek zbywał nie będzie, to nie ma jakiejkolwiek podstawy do żądania np. ustanawiania służebności. Na marginesie można jedynie zauważyć, że nie jest możliwe ustanawianie służebności po gruncie którego jest się właścicielem (samemu sobie).

Sumując: na wpp winno się wkreślić (opisać) PROPOZYCJĘ zapewnienia dostępu do drogi publicznej. I organowi winno to w zupełności wystarczyć do wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Żądanie, aby taki dostęp był faktycznie ustanowiony przed wydaniem decyzji jest całkowicie bezprawne.

Zauważyć wypada, że jeżeli (po wydaniu decyzji zatwierdzającej) właściciel będzie chciał zbyć nowo-wydzieloną działkę, to jeżeli nie zapewni do niej dostępu do drogi publicznej, to notariusz winien odmówić zawarcia aktu notarialnego (art.99 uogn). Organy administracji często nie rozumieją, że podział geodezyjny (decyzja) to nie to samo co podział prawny (akt notarialny). I im się wszystko miesza...   

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

Witam.
Pozwolę sobie dodać, że moim zdaniem Adam nie ma w pełni racji w odniesieniu do tego, że Gmina nie ma prawa żądać ustanowienia służebności przed podziałem. Nie ma prawa tego żądać, gdy projektowana służebność ma być ustanowiona na działce objętej podziałem. Jeśli jednak proponowany dojazd ma przebiegać przez inny grunt niż zainteresowanego właściciela dzielonej działki, podział taki może być nie dość, że bezprawny to jeszcze nie skuteczny. Chodzi o to, że nawet jeśli zostanie wydana decyzja warunkująca ustanowienie służebności przy zbywaniu nieruchomości, nikt nie może zagwarantować, że właściciel działki gdzie zaprojektowano służebność zgodzi się na jej ustanowienie. Znam przypadki, że dokonano podziału i zatwierdzono go decyzją, a właściciel dzielonej działki nie ma szans na ustanowienie proponowanej przy podziale służebności na działce sąsiada.
Moim zdaniem kompletnie nie ma znaczenia, czy żądanie ze strony gminy jest prawne czy bezprawne. Bo w gruncie rzeczy chodzi o to, aby wydzielana działka (działki) przy zbyciu miały realny gwarantowany dojazd, a nie iluzoryczny.
pozdrawiam
Jarek