Kontakt

Polskie Towarzystwo Geodezyjne
Prezes Zarządu PTG:
Dorota PAWŁOWSKA-BASZAK
Adres do korespondencji:
ul. Władysława Łokietka 18
59-220  LEGNICA


Zarząd PTG:
E-mail: zarzad@ptg-org.pl

Komisja Rewizyjna PTG:
E-mail: komisja.rewizyjna@ptg-org.pl

Sąd Koleżeński PTG:
E-mail: sad.kolezenski@ptg-org.pl


NIP: 637-215-37-14
REGON: 121032220
KRS: 0000333653

Numer konta:
mBank
74 1140 2004 0000 310279 379255

Członkostwo w PTG

Instytucje geodezyjne







Autor: maciekwu Wątek: art. 98b  (Przeczytany 383 razy)

0 użytkowników i 1 Gość przegląda ten wątek.

Offline maciekwu

  • Członek PTG
  • ***
  • Wiadomości: 296
  • Jedna prosta idea
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Opera 109.0.0.0 Opera 109.0.0.0
art. 98b
« dnia: 16 Kwietnia 2024, 16:03 »
Mam do wykonania podział i Gmina sugeruje art.98b ze względu na zapis w planie kryterium najmniejszej dopuszczalnej powierzchni działki wydzielanej.
Sytuacja na dołączonym rysunku. Kolor niebieski (dz 1 i 2) jeden właściciel, kolor żółty (dz. 3 i 4)drugi właściciel, kolor czerwony (dz. 5 ) droga we współwłasności właściciela jeden i dwa
Podział ma na celu poszerzenie drogi dojazdowej.
Strony chcą dokonać zamiany za grunt na poszerzenie drogi (projektowane "d") w zamian za projektowane "a" i "b". Obszar "c" ma przedłużyć istniejącą drogę do przyszłej granicy nieruchomości.
Obszar "d" i "c" finalnie mają stanowić jedną nieruchomość we współwłasności.
Poradźcie jak to zrobić bo zaćmienie mózgu. A może jakiś sposób w innym trybie.

Offline mxw

  • Użytkownik
  • **
  • Wiadomości: 91
  • Jedna prosta idea
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Opera 108.0.0.0 Opera 108.0.0.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #1 dnia: 17 Kwietnia 2024, 13:40 »
Własciciele idą do notariusza spisują oświadczenie że dokonają zamiany (że do działki D i C zostanie dopuszczony drugi właściciel we współwłasność oraz działki A i B przypadną .... - jako załącznik do oświadczenia ten wstępny projekt) i takie oświadczenie wraz ze wstępnym projektem podziału składasz w gminie z wnioskiem o podział i tyle. Po decyzji muszą iść się spisać notarialnie.

Druga opcja działki A i B wydzielasz na powiększenie działek sąsiednich ewentualną regulację między sąsiadami, a działki drogowe jako drogi wewnętrzne z art 93 ust 3 (jesli droga jest za wąska) (bądź zamiast podziału można wstawić służebności na działce jednej i drugiej robisz służebność D i C do której są wpisywani właściciele tak jak ustalili a tylko działkę A i B wydzielasz dla regulacji bądź powiększenia.

Jedynie służebność wiąże się z ewentualnym utrzymaniem drogi lub opłatami za służebność (określonymi w ramach umowy notarialnej). A jak wydzielisz fizycznie działki i dasz każdemu udział to wspólnie ją utrzymują i płacą podatek zgodnie z udziałami i tyle.


Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #2 dnia: 17 Kwietnia 2024, 13:44 »
Myślę, że pomysł z art.98b jest dobry. Jak zwykle są plusy (mniej roboty) i minusy (większe koszty), ale ostatecznie zostanie zrealizowany cel w optymalny moim zdaniem sposób. A zacząć wypada od wstępnego projektu podziału, który będzie załącznikiem do wniosku o podział, a wcześniej posłuży sporządzeniu przez notariusza aktu notarialnego dotyczącego zobowiązania zamiany. 

Offline maciekwu

  • Członek PTG
  • ***
  • Wiadomości: 296
  • Jedna prosta idea
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Opera 109.0.0.0 Opera 109.0.0.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #3 dnia: 17 Kwietnia 2024, 16:01 »
Dzięki Jarku za radę.
 Prawdę powiedziawszy rzadko Gminy idą w kierunku art. 98b nadinterpretowując podział na powiększenie, który tak naprawdę na terenach objętych ustawą nie jest dopuszczalny. Zastanawiałem się nad takim podejściem:
scalenia wszystkich nieruchomości w jedną działkę, a następnie podzielenie jej na trzy finalne. Niby logiczne, ale mam problem w jaki sposób i czy jest to konieczne aby podać dla notariusza dane niezbędne mu dla opisania transakcji. Np. powierzchnie podlegające przeniesieniu własności. Szczególnie dla tego, że jest ta nieruchomość współwłasna  i część powierzchni podlegającej wymianie przechodzi na współwłasność.

Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #4 dnia: 18 Kwietnia 2024, 12:40 »
Piszesz :

Cytuj
Zastanawiałem się nad takim podejściem: scalenia wszystkich nieruchomości w jedną działkę, a następnie podzielenie jej na trzy finalne

Jest to możliwe a nawet powiem, że powinno to tak wyglądać jako efekt końcowy. Nie o to przecież chodzi, żeby wydzielać drobne działki na zamianę, lecz aby uregulować granice. Da się tak zrobić ale tylko w trybie art. 98b, bo jedynie ten przepis pozwala na łączenie (przejściowe) różnych nieruchomości i ich podział. O ile na szkicu polowym możesz połączyć dzielone działki (nieruchomości) przekreślając (likwidując) granice wewnętrzne tworząc trzy nowe, to tak się nie da na wstępnym projekcie podziału. Tam wg mnie muszą być określone (oznaczone) części i ich powierzchnie, aby notariusz we właściwy sposób mógł wszystko opisać w zobowiązaniu zamiany. Wypada pamiętać, że mogą być różne powierzchnie podlegające wymianie i ewentualne rozliczenia. Dodatkowo trzeba pamiętać aby umożliwić odpowiednie wpisy w EGiB i KW, tzn. czasami trzeba zrobić przejściowe wykazy zmian danych ewidencyjnych umożliwiające aktualizację. Decyzja o podziale nie zatwierdza przecież zmiany czy też aktualizacji danych obejmujących działki dzielone.     
« Ostatnia zmiana: 18 Kwietnia 2024, 12:44 przez Jarek Thor »

Offline maciekwu

  • Członek PTG
  • ***
  • Wiadomości: 296
  • Jedna prosta idea
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Opera 109.0.0.0 Opera 109.0.0.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #5 dnia: 18 Kwietnia 2024, 14:35 »
Chyba zrobię w ten sposób, że na wstępnym projekcie obok rysunku przedstawiającego finalny projekt (scalenie i podział) zrobię drugi rysunek z sytuacją podziału w wersji bez scalenia i ze szczegółowym opisaniem kto co komu i po co. Oczywiście z powierzchniami. Chyba też odwiedzę któregoś z notariuszy aby omówić projekt z jego punktu widzenia. Co zresztą wszystko nie gwarantuje, że gmina będzie miała zbieżny pogląd. :-[

Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #6 dnia: 18 Kwietnia 2024, 16:15 »
Zgadzam się, że tu będzie kluczowe stanowisko notariusza. Oni nie muszą się znać na podziałach ale skoro mają spisać umowę - z ich punktu widzenia ma być wszystko jasne. No i chyba Twoje wątpliwości co do możliwego stanowiska "Wójta" też są zasadne. Z nim też chyba trzeba wcześniej to uzgodnić. No i nie zapomnij o weryfikatorze, który wszystko może podważyć w jednej chwili. Z nim musisz uzgodnić koniecznie  :D

Offline Krzysztof

  • Nowy użytkownik
  • *
  • Wiadomości: 45
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #7 dnia: 18 Kwietnia 2024, 22:32 »
Jeśli masz możliwość to zacznij od wstępnego projektu, oczywiście porozmawiaj najpierw w gminie i wytłumacz do czego dążysz i dlaczego taki a nie inny sposób wybrałeś. Teoretycznie wstępny może sporządzić sam właściciel, który nie musi znać przepisów. Ja zaznaczam tak jak Jarek opisał "na szkicu". Odpowiednia skala, żeby było czytelnie, grube czerwone kreski i tabela z powierzchniami i numerami działek. Nawet laik dostrzeże o co chodzi...
Dlaczego najpierw tylko gmina? Bo to najmniejszy koszt dla zleceniodawcy w przypadku odmowy. Koszt mapy i wypisu no i oczywiście Twoje honorarium. Ja umawiam się na płatność etapową - pierwsza transza po przygotowaniu wstępnego. Jeśli będziesz miał pozytywną opinie to potem łatwiej jest uzgadniać z notariuszem, EGiB-em i weryfikatorem ... mówię "mam taki pozytywnie zaopiniowany projekt w jakiej formie przygotować dane abyście mogli sprawnie zaktualizować bazy" Bo przecież decyzja należy do Wójta :)
Pamiętaj, że KW powinny być wolne od obciążeń.
Pozdrawiam, Krzysztof

Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #8 dnia: 18 Kwietnia 2024, 23:12 »
Piszesz Krzysztof, że

[quoteJeśli będziesz miał pozytywną opinie to potem łatwiej jest uzgadniać z notariuszem, EGiB-em i weryfikatorem ][/quote]

Niestety, ale tak to nie działa. Żeby otrzymać pozytywną opinię - jak piszesz - wniosek musi poprzedzać umowa notarialna, bo jest ona załącznikiem do wniosku o podział co wynika z art.98b  ust.1

Cytuj
Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3.

Więc bez umowy notarialnej żaden wójt nie wyda pozytywnej opinii.

Ponadto napisałeś, że

Cytuj
Teoretycznie wstępny może sporządzić sam właściciel, który nie musi znać przepisów]

Teoretycznie tak. Ale prawda jest taka, że w prawidłowy sposób nie potrafią tego zrobić fachowcy, czyli geodeci. A ma to dobrze zrobić laik? Wcale nie dziwię się Maćkowi, że poruszył ten temat choć wiem, że jest wyjątkowo doświadczonym geodetą. Myślę (choć mogę się mylić), że sam nie robiłeś nigdy podziału w trybie art.98b. A znasz kogoś kto robił?

Oprócz zawiłości administracyjnych związanych z regulacją granic są również swobodne interpretacje notariuszy związane z kosztami takich umów. Jeżeli masz doświadczenia w tym temacie podziel się z nami wiedzą i powiedz, jak jest rozliczana i ile kosztuje umowa dotycząca zobowiązania zamiany. Z tego co ja wiem, właśnie to w znaczący sposób ogranicza stosowanie tego trybu.   

Offline Krzysztof

  • Nowy użytkownik
  • *
  • Wiadomości: 45
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #9 dnia: 19 Kwietnia 2024, 07:15 »
Masz rację Jarku, że "Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3." ale także protokół z przyjęcia granic nieruchomości, wykaz zmian gruntowych itd. a dostarczamy je w późniejszym terminie. Napisałem "jeśli masz możliwość" co oznacza, że mam uzgodniony wcześniej w gminie tok postępowania. Doskonale wiesz, że w jednej gminie czy starostwie bez problemu, nawet przy kawie, jesteś w stanie omówić i przekonać urzędnika do Twojego zdania, oczywiście nieraz jest też tak, że to druga strona przekona Ciebie :).
W swojej prawie 30 letniej pracy robiłem taki podział tylko 2 razy i zawsze w takiej kolejności jak opisałem. (teraz mam wydane postanowienie  - też bez umowy) Co do kosztów notariusza to ich nie znam, to temat pomiędzy klientem a kancelarią, ja wstępnie umawiam spotkanie, ustalam czego potrzebuje notariusz i na tym mój kontakt z nim się kończy ale muszę powiedzieć, że trudno jest znaleźć takiego, który się podejmie spisania aktu -  chociaż teoretycznie nie mogą odmówić wykonania "usługi".

Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #10 dnia: 19 Kwietnia 2024, 23:42 »
Napisałem wcześniej, że

Cytuj
... bez umowy notarialnej żaden wójt nie wyda pozytywnej opinii.

Masz rację, że ta umowa notarialna nie ma tak naprawdę ścisłego związku z opiniowaniem wójta o zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem. Oczywiście można złożyć WPP do zaopiniowania bez umowy dotyczącej zobowiązania zamiany, bo tak naprawdę są to procedury niezależne od siebie.  Problem wg mnie jednak jest w tym, że opracowany WPP powinien być jednolity. Tzn. ma wyglądać tak samo ten przedłożony notariuszowi jak i ten skierowany do wójta. Popieram więc całkowicie spostrzeżenie Maćka, że w pierwszej kolejności trzeba uzgodnić jego "wygląd" z notariuszem. W tym przypadku postępowanie wójta dotyczące opiniowania zgodności z MPZP je wg mnie zwykłą formalnością.  Tzn. powinien tylko sprawdzić ewentualną sprzeczność z MPZP bo innych ograniczeń być nie może.   

Offline Krzysztof

  • Nowy użytkownik
  • *
  • Wiadomości: 45
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 125.0 Firefox 125.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #11 dnia: 20 Kwietnia 2024, 07:24 »
Problem wg mnie jednak jest w tym, że opracowany WPP powinien być jednolity. Tzn. ma wyglądać tak samo ten przedłożony notariuszowi jak i ten skierowany do wójta.
Oczywiście nie ma mowy aby sporządzać dwa różne plany dla wójta i notariusza. Czytając Twoje posty jestem pewien, że potrafisz sporządzić taki WPP, że zarówno wójt jak i notariusz zrozumieją co autor miał na myśli. Notariusz bardziej będzie potrzebował opisu słownego, co na wejściu, co w etapie pośrednim (po połączeniu) i co na wyjściu. Musi jednoznacznie opisać przede wszystkim to co każdy właściciel "wyniesie" po zakończeniu postępowania. Co wnosi jest raczej oczywiste. Na mapie wystarczy, że będzie widział numery działek o których pisze wraz z powierzchniami.
Temat Maćka jest raczej prosty, dwa podmioty, trzy nieruchomości. Patrząc na załączony rysunek wydaje mi się, że d nie jest równe a+b+c, ale to nie jest problem, bo nie musi. Co do wcześniejszych ustaleń z notariuszem to oczywiście nie neguję takiej kolejności jaką sugerujesz, ale sam robię tak jak opisałem.

Offline maciekwu

  • Członek PTG
  • ***
  • Wiadomości: 296
  • Jedna prosta idea
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Opera 109.0.0.0 Opera 109.0.0.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #12 dnia: 20 Kwietnia 2024, 09:27 »
a+b+c nie jest równe d i to uwzględniając, że tak w d jak i w c nie następuje przeniesienie całości własności, a jedynie dopuszczenie do współwłasności.
Tak na marginesie fakt, że podział w tym trybie robię pierwszy raz przy niemałym stażu w geodezji. Z czegoś to wynika. Wg. mnie Gminy albo nie mają w zapisie planu warunku powierzchni albo kierują się pojęciem poprawy kształtu i funkcjonalności nieruchomości, przyjmując słusznie, że nie istnieje ryzyko, że wydzielone skrawkowe działki stworzą odrębne nieruchomości będące np. przedmiotem obrotu wpływając na powstawanie rozdrobnienia. Fakt, że jest to naciąganie przepisu ale powstaje pytanie czy przepis nie powinien przewidywać takiej możliwości w miejsce droższej i bardziej skomplikowanej procedury. Uzasadnienie dla ograniczeń podziału, iż właściciele tak wydzielonych działek będą żądali wydania pozwolenia na budowę na takich działkach wydaje mi się naciągane i jest ingerencją w prawo własności

Offline Jarek Thor

  • Zarząd PTG
  • *****
  • Wiadomości: 2453
  • System:
  • Windows 10 Windows 10
  • Przeglądarka:
  • Firefox 124.0 Firefox 124.0
Odp: art. 98b
« Odpowiedź #13 dnia: 20 Kwietnia 2024, 17:30 »
Z moich doświadczeń wynika, że podobnie jak u Was tryb ten jest stosowany wyjątkowo rzadko. Wydaje mi się jednak, że ograniczenia w jego stosowaniu nie wynikają z problemu w gminach lecz kosztach notarialnych. Tu z oczywistych względów wypada odwiedzić notariusza dwa razy.  A ich taksa (jak mi się wydaje) nie zawsze jest adekwatna do faktycznej wymiany gruntów. W przypadku zamiany oddzielnie wydzielonych gruntów są to najczęściej małe działki. Jednak w przypadku art.98b w końcowym efekcie powstałe działki są dużo większe (często podobne do pierwotnych), a to może mieć wpływ na opłaty notarialne. Dlatego pytałem czy ktoś ma wiedzę na temat kosztów notarialnych.