Stosownie do postanowień art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy
o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw;
5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
8.) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Treść cytowanego przepisu pozwala na wniosek, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń tego planu tylko w wyjątkowych, kazuistycznie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić o ile zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95, gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie.
Skarżący podnoszą, że ich celem jest zniesienie współwłasności przez podział przedmiotowej nieruchomości.
Możliwość podziału nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności przewidziano wyłącznie w punkcie 1 art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy ona jedynie nieruchomości zabudowanej legalnie co najmniej dwoma budynkami, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Prawidłowo zatem odmówiono zatwierdzenia wstępnego projektu podziału niezabudowanej nieruchomości skarżących.
Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie podziela poglądu prezentowanego przez skarżących, że podziału nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności, bez względu na ustalenia obowiązującego planu miejscowego, można dokonać na podstawie art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przypomnieć należy, że podstawową zasadą wykładni jest zasada wykładni normy prawnej w kontekście całej ustawy, wobec czego wykładnia literalna przepisu powinna być uzupełniona wykładnią systemową i celowościową (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 marca 2010 r., sygn. akt I OSK 1638/09, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Dokonując wykładni przepisu prawa nie można więc poszukiwać sensu normy prawnej tylko na podstawie wybranego fragmentu interpretowanego przepisu. Ponadto, przyjmując w procesie wykładni przepisu prawa racjonalność ustawodawcy, interpretator powinien dążyć do takiego tłumaczenia norm, które stworzyłoby spójny i przejrzysty system prawny. Przejrzystość tę zaburzałyby nieuzasadnione powtórzenia. Z tego względu w § 11, § 21
i § 23 załącznika do rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r.
w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" zawarto zakaz powtórzeń i zakaz zamieszczania w aktach prawnych wypowiedzi, które nie służą wyrażaniu norm prawnych, tworzące wspólnie zasadę zamieszczania w aktach prawnych tylko takich wypowiedzi, które są niezbędne dla odtworzenia norm prawnych. Ta zasada stanowi zaś odpowiednik jednej z dyrektyw wykładni językowej, zgodnie z którą niedopuszczalne jest ustalanie znaczenia normy prawnej w taki sposób, aby pewne jej części były traktowane jako zbędne (zob. np. J. Wróblewski, Rozumienie prawa i jego wykładnia, Wrocław 1990, str. 79-80; L. Morawski, Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002, str. 150-152, [w:] G. Wierczyński, Redagowanie i ogłaszanie aktów normatywnych. Komentarz, Oficyna, 2010, LEX/el. 2010).

Zatem, przewidziane w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjątki należy oceniać z uwzględnieniem norm prawnych zawartych w poszczególnych punktach tego przepisu. Tworzą one spójną całość i żadna ich część nie jest zbędna. Dlatego też wykładni pkt. 4 art. 95 nie można dokonywać w oderwaniu od pozostałych punktów tego artykułu. Wszystkie te regulacje stanowią bowiem integralną całość objętą jednym artykułem i normują w sposób całościowy ograniczenia dopuszczalności podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego (w przypadku braku planu - niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu). Nie jest zatem przypadkowe lub nie mające znaczenia dokonane przez ustawodawcę wyodrębnienie w art. 95 sytuacji opisanych w punktach 1 i 4.

Fakt, że w art. 95 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca dopuścił, dokonywany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, podział nieruchomości w celu realizacji roszczeń do jej części, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z innych ustaw, zaś w pkt. 1 – podział w celu zniesienia współwłasności wyłącznie nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, wyklucza taką wykładnię art. 95 pkt 4, zgodnie z którą możliwy byłby podział nieruchomości niezabudowanej – jako realizacji, wynikającego z art. 211 Kodeksu cywilnego, żądania zniesienia współwłasności tej nieruchomości przez jej podział. Realizacja roszczenia o podział nieruchomości zabudowanej mieściłaby się bowiem w hipotezie pkt. 4 art. 95 ustawy i zbędnym byłoby dodawanie punktu 1.

Podobnie, zapis art. 95 pkt 2, przewidujący możliwość wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, wiąże się z realizacją roszczenia, o którym mowa w art. 231 Kodeksu cywilnego. Przepis ten w § 1 stanowi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (§ 2).

Wykładnia, zakładająca w konsekwencji, że część przepisu jest zbędna, jest niedopuszczalna.
Bezpośrednią konsekwencją powyższego rozumowania jest przyjęcie, że podział nieruchomości w celu zniesienia jej współwłasności, niezależnie od postanowień planu miejscowego, ma zastosowanie tylko do sytuacji przewidzianych pkt. 1 art. 95.
Wynik dokonanej wyżej interpretacji art. 95 pkt 1 wspiera wykładnia funkcjonalna. Należy bowiem mieć na względzie, że w art. 95 ustawodawca daje organowi wykonawczemu gminy (w określonych sytuacjach również sądowi powszechnemu) możliwość podejmowania rozstrzygnięć o treści sprzecznej (gdyż zwrot "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć jako: "mimo braku takiego planu lub mimo zawartych w nim postanowień, a nawet wbrew tym postanowieniom", por. wyrok Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 7 stycznia 2009 r., sygn. akt I OSK 1872/07, LEX nr 528052) z postanowieniami obowiązującego aktu prawnego. Podnieść bowiem należy, że zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717, ze zm.) plan miejscowy to akt prawa miejscowego, a jako taki - na mocy art. 87 ust. 2 Konstytucji RP- jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organu, który go ustanowił. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako akt prawa miejscowego, ma moc wiążącą tak, jak każdy inny akt normatywny i musi być respektowany dopóki nie zostanie zmieniony, bez względu na to jak właściciele nieruchomości oceniają zawarte w nim rozwiązania. Ustalenia planu miejscowego regulują status prawny konkretnych nieruchomości położonych na obszarze planu. Treść tego aktu, wraz z innymi przepisami, determinuje zatem sposób wykonywania własności. Zaznaczyć też należy, że skutki uchwalenia planu miejscowego w zakresie kształtowania sposobu wykonywania prawa własności mogą być daleko idące - poprzez ograniczenie sposobu zagospodarowania, aż do całkowitego zakazu zabudowy. Plan miejscowy upoważnia bowiem jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści tekstowej i graficznej (por. Z. Niewiadomski [red.], Planowanie i zagospodarowania przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, str. 139-143).
Niewątpliwie w interesie gminy i jej mieszkańców leży maksymalne ograniczenie możliwości burzenia przyjętej, z udziałem czynnika społecznego, koncepcji przeznaczenia i zasad zagospodarowania obszaru objętego planem. Realizacji tego zamierzenia służy m.in. ograniczenie możliwości dokonywania podziału nieruchomości niezgodnie z ustaleniami planu miejscowego wyłącznie do sytuacji wskazanych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dodać należy, że właściciele nieruchomości mają możliwość kwestionowania proponowanych ustaleń planu miejscowego w toku procedury planistycznej (por. art. 17 i art. 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) lub w trybie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym.

Zakładając racjonalne działanie ustawodawcy trzeba przyjąć, że jego wolą, wyrażoną w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, było ograniczenie możliwości wydania przez organy administracji decyzji sprzecznych z wiążącymi postanowieniami
w zakresie przeznaczenia terenu i możliwości jego zagospodarowania...."

Jestem nowa i "nieobita" ale według mnie miało kluczowe znaczenie czy współwłasność była łączna czy ułamkowa. W współwłasności łącznej zniesienie jej jest domeną tylko i wyłącznie sadu. .... Chętnie usłyszałabym głos w tej sprawie biegłych w tym temacie.