Witaj Grażyno.

Instytucja zasiedzenia opisana jest w art.172 Kodeksu cywilnego:

Art. 172.
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z kolei ustanowienie drogi joniecznej opisane jest w art.145 KC:

Art. 145.
§ 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Jeżeli chodzi o instytucję zasiedzenia, mapa do tego celu winna obrazować grunt podlegający zasiedzeniu. Obszar tego gruntu (przedmiotu zasiedzenia) właściwie wina wskazać osoba, która zleca wykonanie mapy. Mam na myśli to, że geodeta może sporządzić mapę z dowolnym zakresem, ponieważ to osoba ubiegająca się o stwierdzenie przez sąd nabycie własności przez zasiedzenie musi przed tym sądem udowodnić, że spełnia warunki opisane w art.172 KC. Innymi słowy mapę można zrobić i "na pół wsi", tyle tylko, że to sąd będzie ostatecznie stwierdzał, czy do zasiedzenia doszło, czy nie.

W praktyce najczęściej mapę do zasiedzenia wykonujemy dla dwóch przypadków:

1. obszar zasiedzenia pokrywa się z granicami działki ewidencyjnej, w związku z tym mapa dotyczy tej działki.
2. obszar zasiedzenia jest częścią jakiejś działki ewidencyjnej, w związku z czym mapę wykonujemy na część tej działki.

Mogą zdarzać się także sytuacje, że przedmiotem zasiedzenia jest jakaś cała działka ewidencyjna oraz "kawałki" (pasy gruntu) działek sąsiadujących. Wówczas na sporządzanej mapie wykazujemy zarówno tę całą działkę ewidencyjną, jak i odpowiednie części działek sąsiadujących. Zakres mapy zależy od uzgodnienia wykonawcy i zleceniodawcy, co zazwyczaj sprowadza się zarówno do omówienia sprawy zakresu zasiedzenia, jak i pomiarów terenowych (bo dopiero wówczas "wychodzi" zakres sporządzanej mapy). Zakres ten winien być odzwierciedleniem faktycznego użytkowania gruntu przez osobę ubiegającą się o stwierdzenie zasiedzenia, ponieważ jest to główne kryterium wymagane w tej procedurze. Wykonanie mapy o większym zakresie (np. na całą działkę ewidencyjną, podczas gdy użytkowana jest jedynie jej część) przecież spowodowałoby, że sąd nie wydałby orzeczenia stwierdzającego nabycie własności na cały ten obszar (a więc oddali wniosek).

Sumując: Zleceniodawca, a nie geodeta, określa obszar gruntu, jaki chce zasiadywać. Najczęściej jest to grunt ogrodzony, albo np. obsiewany (orany). Geodeta co najwyżej może pomierzyć ten użytkowany obszar i skonfrontować wyniki pomiaru z granicami działek ewidencyjnych ujawnionych w ewidencji. Dopiero na tej podstawie można określić, czy przedmiotem zasiedzenia winna być jakaś cała działka ewidencyjna (obszar użytkowania pokrywa się z granicami tej działki ewidencyjnej), czy też należy mapę sporządzić na jakieś części działek. Czy jak opisywałem to wyżej. Nie jest zatem regułą, że przedmiotem zasiedzenia mają być wyłącznie całe działki ewidencyjne, bo to nie zależy od granic tych działek, ale od faktycznego użytkowania gruntu w terenie (aby były szanse na pozytywne rozpatrzenie sprawy przez sąd).

Inna sytuacja zachodziłaby wówczas, gdyby to sąd określił w jakiś sposób granice podlegające zasiedzeniu, i na ten obszar należałoby sporządzić niezbędną dokumentację geodezyjną. Bo wówczas zakres opracowania winien być dostosowany do zaleceń sądu, przy czym geodeta - w oparciu o te zalecenia - winien sporządzić stosowną mapę.

Jeżeli chodzi o ustanowienie drogi koniecznej, to nie jest to procedura bezpośrednio związana z procedurą zasiedzenia. W szczególności może wystąpić sytuacja, że drogę tę należy ustanowić po gruncie będącym własnością zupełnie kogoś innego, niż grunt podlegający zasiedzeniu. W tej sytuacji przecież i stronami postępowania sądowego (o ustanowienie drogi koniecznej) będą zupełnie inne osoby niż przy zasiedzeniu. W mojej ocenie mapa do zasiedzenia może zawierać dodatkowo "pokazanie" przebiegu tej - przecież na razie projektowanej i proponowanej - drogi koniecznej. I nie uważam, że w tym celu należy poszerzać zakres zgłoszenia pracy geodezyjnej: przecież ta droga konieczna nie jest przedmiotem zasiedzenia. Nie chcę się wypowiadać - bo tego nie wiem - czy w sądowej procedurze zasiedzenia jednocześnie może być ustanawiana droga konieczna, czy muszą to być dwie niezależne od siebie sprawy. Ponadto wydaje się, że dla ustanowienia drogi koniecznej nie jest wymagane sporządzanie jakiejś "specjalnej" mapy przez geodetę. Przepisy nic na ten temat nie wspominają. Z tego powodu do tego celu zapewne mogłaby posłużyć np. kopia mapy zasadniczej albo kopia mapy ewidencyjnej, które można zamówić bezpośrednio w starostwie, a na której zostałby wrysowany przebieg takiej proponowanej drogi koniecznej. Ustanowienie drogi koniecznej przecież nie skutkuje geodezyjnym wydzieleniem tej drogi, a jedynie opisaniem w jaki sposób jest ona ustanowiona. Zresztą najlepiej jest dostosować się do lokalnych ustaleń, tj. wymagań Twojego sądu, i przedłożyć taką dokumentację jakiej zazwyczaj oczekuje.


Pozdrawiam, Adam Wójcik.

PS. 12 lipca br. w geodezji nastąpiła wręcz "rewolucja" w obowiązujących przepisach. Z tego też powodu w całym kraju, w tym także i u nas, występują duże perturbacje związane z terminami wykonywanych prac geodezyjnych. Dla przykładu jedynie powiem, że obecnie czas oczekiwania na materiały do zgłoszonych prac geodezyjnych liczony jest nie w dniach (jak było to uprzednio), ale już w tygodniach. Podobnie mają się inne czynności wykonywane przez starostwa, jak np. weryfikacja sporządzonej dokumentacji, klauzulowanie materiałów dla zamawiającego itp. Istny koszmar, bo na te czynności (obecnie) nie ma określonych żadnych terminów... W tej sytuacji może zasadnym byłoby złożenie wniosku do sądu o zawieszenie postępowania, do czasu sporządzenia niezbędnej dokumentacji geodezyjnej?