witam!

W roku 1998 kupiłem działkę 33ar-geodeta pobrał wypisy,wyrysy z mapy ewidencyjnej i do notariusza-wszystkie dokumenty były w porządku ,załozono KW dla mojej nieruchomości i byłem do grudnia 2012 szczęśliwym właścicielem-nieruchomość ogrodziłem,postawiłem dom,zabudowania gospodarcze itd. .
W grudniu 2012 pojawił się były właściciel mojego gruntu z wiadomością o tym ze w obrębie sprzedanej mi nieruchomości znajduje się 1-arowa działka której od niego  w 1998 r nie kupiłem i zarządał odkupienia tego 1ar.
Pojechałem do powiatowego wydziału geodezji po informacje -powiedziano mi ze pan X(były właściciel) wystąpił o ujawnienie tej 1ar działki,przedstawił wypis z rejestru gruntów i KW i na tej podstawie+( panie znalazły mapkę wsi z 1989r)wrysowały na mojej działce tę 1arową .
Dostałem pismo w którym geodezja stwierdza ze ta mała działka nie była naniesiona na mapach występowała natomiast w części opisowej.

Wszystkie czynności przy kupnie działki wykonałem prawidłowo , pan X mieszka 500m  CO MAM Z TYM ZROBIĆ !!!
Proszę forumowiczów o jakąkolwiek poradę

Witaj Mim.

W mojej ocenie, sprawa którą przedstawiłeś ma kilka dość ciekawych aspektów:

1. Z przedstawionego przez Ciebie opisu wynika, że uprzedni właściciel miał założoną księgę na dwie działki: tę którą kupiłeś (powiedzmy nr 1) i tę 1-arową (powiedzmy nr 2). Co z tego wynika? Ano to, że kupiłeś działkę nr 1, a nie kupiłeś działki nr 2, która w wyniku zawarcia aktu notarialnego też nie mogła "ot tak sobie zniknąć"...

2. Przywołane przez Ciebie powierzchnie oby działek są "arowe" (33 ary i 1 ar). Sugeruje to w zasadzie, że tak naprawdę nikt nigdy nie określił dokładnie przebiegu granic tych działek (a więc dokładnego położenia ich punktów granicznych). Bo gdyby to zrobił, to mielibyśmy raczej do czynienia z powierzchniami obliczonymi co do 1 metra kwadratowego.

3. Tak w zasadzie to kupiłeś numer działki. Założenie księgi wieczystej - z uwagi na to że jej dział pierwszy, tj. "Oznaczenie nieruchomości", a więc i jej granice nie są objęte rękojmią wiarygodności - nie przesądza ani o powierzchni ani o granicach tej nieruchomości. Zarówno granice, a w konsekwencji i powierzchnia, mogą się zmienić, w szczególności poprzez dokonywanie pomiarów coraz dokładniejszymi technikami pomiarowymi, albo z innych powodów.

4. Możesz mieć - wg mnie - uzasadnione pretensje do starostwa, które wydało (jak sądzę) wprowadzający w błąd wyrys z mapy ewidencyjnej, a który to wyrys służył jako podstawa do spisania aktu notarialnego i do założenia księgi wieczystej. Sam nie wiem, czy właściwszym byłoby powiadomienie prokuratury (z uwagi na wydanie dokumentu urzędowego jakim jest wyrys, a który nie odpowiadał stanowi rzeczywistemu), czy też dochodzenie na drodze cywilnej jakiegoś odszkodowania od starosty za ten jego ewidentny błąd?   

5. Możesz też rozważyć "grę na zwłokę"... Od daty zakupu tej 33-arowej działki minęło już - jak obliczyłem - 15 lat... Jeszcze pięć i będziesz miał prawo nabyć tę przez siebie użytkowaną (1 arową) powierzchnię na własność w drodze zasiedzenia. W dobrej wierze, czyli po 20 latach nieprzerwanego użytkowania (dobra wiara polega na tym, tak ogólnie, że nie miałeś świadomości że użytkujesz cudzy grunt).

6. Twoja sprawa jest chyba też przykładem, że często ludzie wykładając całkiem sporą kasę na zakup nieruchomości, tak naprawdę kupują "kota w worku"... Kupują bowiem numer działki, całkowicie nie "wnikając" w jakich faktycznych granicach. Akt notarialny, a nawet księga wieczysta, nie dają bowiem tej pewności. Sądzę wręcz, że to zupełnie pozorna oszczędność... Wyznaczenie punktów granicznych przez geodetę - przed zakupem - ma przecież same plusy... Począwszy od tego, że wiemy co tak naprawdę kupujemy, ale także jesteśmy pewni co do tego jak postawić ogrodzenie, czy też unikamy "niespodzianek" w późniejszym czasie, jak na przykład przy budowie domu...

Pozdrawiam, Adam Wójcik.

Witaj Mim
1. Kupując w roku 1998 działkę, nabyłeś grunt wskazany przez sprzedającego, w którym zawierała się działka będącą przedmiotem sporu (1 arową). Tym samym były właściciel żąda od Ciebie ponownej zapłaty za ten sam towar.
2. Poważne wątpliwości budzi sposób wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków. Z tego co napisałeś, wynika że zrobiono to na podstawie danych ewidencji gruntów sprzed 1989 oraz zapisów w KW. W ewidencji, w okresie 1989 – 1998, mogło być wykonano np. odnowienie ewidencji, na podstawie którego usunięto działkę 1 arową włączając ją do działki okalającej, nabytej przez Ciebie. Natomiast zapisy w KW, w zakresie numeracji działek, ich powierzchni, bardzo często nie są aktualizowane i są rozbieżne z zapisami w ewidencji gruntów, które są nadrzędne w zakresie takich danych.

Podsumowując, proponowałbym wybrać, sugerowany przez Adama, wariant „gry na zwłokę” oraz zadanie pytanie do starostwa o podstawę dokonania zmian w ewidencji gruntów.

Darek

A to ciekawostka.... Ktoś sporządził wyrys z mapy ewidencyjnej- tej samej ,na której nie było ujawnionej granicy między działkami ( pewnie dorysował sobie tą granicę  tak na „chybił- trafił” ).
Teraz w wyniku badania wyrysu z mapy ewidencyjnej  naniesiono na tą mapę ewidencyjna brakującą granicę, bez żadnego ustalania na gruncie. Toż to absurd jakiś.
Poza tym oznaczenie nieruchomości nie stanowi stanu prawnego więc wyjaśnienie urzędu, że doprowadzono część kartograficzną operatu ewidencji gruntów do zgodności  ze stanem prawnym to  nieporozumienie.

Pozdrawiam, Ula 

Witaj mim 
Ciężko odpowiedzieć co mogło się wydarzyć bez zaglądania w dokumenty... Na Twoim miejscu zleciłabym jakiemuś geodecie zbadanie stanu prawnego nieruchomości, powinien Ci dokładnie powiedzieć co z tym fantem zrobić. Nie wiem ile to kosztuje w Twoim regionie, może warto to przemyśleć.

Pozdrawiam

Mim w naszej firmie podchodzimy do robót indywidualnie.. znamy obiekty i wiemy czego się spodziewać 

Generalnie za badanie stanu prawnego i mapę do celów prawnych bierzemy od 2000 zł

Pozdrawiam

Kodeks Postępowania Adminstracyjnego polecam jako lekturę do poduszki.

witam !

Dostałem wreszcie odpowiedz od POGiK w sprawie podania podstawy prawnej wprowadzenia zmian w ewidencji-cytuję

"W odpowiedzi na Pani pismo POGiK informuje,ze zgodnie z par.44 ust.2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego I Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów I budynków z dnia 29.03.2001r(DZ.U. z 2001r,NR38,poz.454),do zdań Starosty związanych z prowadzeniem ewidencji nalezy utrzymanie operatu ewidencyjnego w stanie aktualności tj.zgodności z dostepnymi dla organu dokumentami I materiałami źródłowymi.
Jednocześnie wyjaśnia się,ze w częsci kartograficznej operatu Ewidencji Gruntów i Budynków została uwidoczniona granica pomiędzy działkami X i Y na podstawie dostępnych dokumentów."
Nie wiem co tym myśleć!
Urząd na podstawie starych,nieaktualnych map(z roku 1989) ujawnia nie istniejącą granice i działkę X i twierdzi,ze doprowadził do zgodności Ewidencji ze stanem prawnym!
Proszę o podpowiedź co dalej z tym fantem zrobić.



Pozdrawiam serdecznie Mim