Witam.
W ostatniej mojej wypowiedzi zobowiązałem się do odpowiedzi na pytanie zadane przez rejenta. Więc za chwilę to uczynię. Nie chcę jednak odnosić się do wcześniejszych wypowiedzi na tematy, których nie dotyczyło pytanie. Czyli bałaganu w Małopolsce oraz zakładania lub aktualizacji ksiąg wieczystych w oparciu o AWZ. Choć oczywiście to co napiszę, pośrednio będzie się łączyło z tymi tematami.
Problemem w omawianym wątku jest sporządzenie odpowiedniej dokumentacji służącej wpisom do KW i stanowisko GGK, w którym na pytania Szefowej Wielkopolskiej Inspekcji Nadzoru GiK wyrażono opinię, że klauzula o tym, że "Dokument stanowi podstawę wpisu do KW" może być tylko stosowana na dokumentach urzędowych. Pisałem już wcześniej, co również zauważył rejent, że takie stanowisko stoi w sprzeczności z przepisami wieczystoksięgowymi. I zgodnie z moją wiedzą jest to problem ogólnopolski, a nie tylko związany z Małopolską. Potwierdzeniem tego są pytania zadane przez Wielkopolską Inspekcje Nadzoru a także moje bezpośrednie doświadczenia wynikające z wielu rozmów przeprowadzonych zarówno z geodetami powiatowymi jak i przewodniczącymi wydziałów ksiąg wieczystych.
Chciałbym tylko jeszcze dodać, że cały mój wywód odnosi się do dokumentów sporządzanych przez uprawnionych geodetów oraz o uwiarygadnianiu tych dokumentów przez organ odpowiedzialny za ewidencje gruntów.
W omawianym zagadnieniu najistotniejsze są moim zdaniem następujące zapisy prawne.
Z ustawy o księgach wieczystych
Art. 27. 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje - na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika - sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.
2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.
3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne - także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.
oraz z rozporządzenia w sprawie standardów
§ 75. Na potrzeby podziałów nieruchomości, typowych postępowań sądowych i administracyjnych sporządza się:
2) rejestry lub wykazy zawierające dane dotyczące
gruntów lub ich części składowych.
Jestem przekonany, że kolega rejent potwierdzi z całą stanowczością, że dokonywanie wpisów w księgach wieczystych jest typowym postępowaniem sądowym.
Chciałbym jeszcze dorzucić tu stwierdzenie NSA w wyroku z dnia 11 października 2006 r. sygn. akt I OSK 1331/05 w którym Sąd stwierdził, że
„operat techniczny, sporządzony przez upoważnionego funkcjonariusza publicznego – geodetę, korzysta – jako dokument urzędowy – z domniemania prawdziwości
zawartych w nim oświadczeń i zapisów, w tym także oświadczeń woli o charakterze cywilnoprawnych”.
Tu mamy odpowiedź, kto jest tak naprawdę odpowiedzialny za poświadczanie nieprawdy w sporządzanych dokumentach, na podstawie których są ujawniane zmiany w ewidencji, a następnie księgach wieczystych.
Z przywołanych przeze mnie przepisów wynika, że ustawa o księgach wieczystych (z pewnością nadrzędna w stosunku do rozporządzenia) dopuszcza sporządzanie innych dokumentów stanowiących podstawę sprostowania nieruchomości w żaden sposób nie zawężając katalogu dokumentów, które mogą stanowić podstawę wpisów do KW.
Więc z pewnością nie jest to tylko wypis i wyrys. Uznanie faktu, że podstawą wpisu do KW może być tylko wypis i wyrys jest ponadto zupełnie nielogiczne. Nikomu nie muszę udowadniać, że tylko my uprawnieni geodeci sporządzamy dokumentację, która służy za podstawę wpisów do ewidencji gruntów jeśli chodzi o oznaczenia nieruchomości. A ewidencja jedynie rejestruje nasze dokumenty. Uznanie więc, że nasze dokumenty jako "pierwotne" nie mogą służyć wpisom do KW byłoby tym samym, jak uznanie, że akt notarialny lub decyzja administracyjna czy postanowienie sądu nie może samoistnie służyć jako podstawa wpisów. Takiego stwierdzenia użył Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu orzeczenia z dnia 18 lutego 2005 r. (V CK 505/04) wskazał, że:
„w wypadku dokonywania fizycznego podziału nieruchomości uprawniony geodeta sporządza mapę podziału ze stosownym wykazem zmian oznaczenia nieruchomości. Mapa ta jest dokumentem źródłowym, na podstawie którego wprowadza się w ewidencji gruntów odpowiednie zmiany. Wyrysy z mapy i wypisy z rejestru gruntów w swej treści odzwierciedlają tylko ten dokument Gdy więc sądowi wieczystoksięgowemu zostaje przedłożona źródłowa
mapa podziału, to potwierdzenie przez organ prowadzący księgę wieczystą,
że naniesione na niej zmiany zostały wprowadzone do ewidencji gruntów, zwalnia sąd
od dalszego badania tej okoliczności.”
Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął też w uchwale z dnia 22 lutego 2001 r. (III CZP 47/00) stwierdzając, że:
„Mapa podziału nieruchomości z wykazem zmian gruntowych może być podstawą dokonania wpisów w dziale pierwszym księgi wieczystej, jeżeli organ prowadzący ewidencję gruntów potwierdzi, że w ewidencji zostały dokonane zmiany zgodne z tym
dokumentem”.
Wiemy już zatem, dokumenty sporządzane przez geodetów mogą stanowić podstawę wpisów po potwierdzeniu przez organ, że zmiany są ujawnione w ewidencji.
Jeśli chodzi o dokumenty sporządzane przez geodetów, można by je podzielić na dwie grupy. Te służące bieżącej aktualizacji, czyli dokumenty do celów prawnych, które najczęściej są załącznikami do decyzji lub postanowień lub wykazy zmian danych ewidencyjnych, w oparciu o które mogą być ujawniane zmiany w trybie czynności materialno-technicznych oraz druga grupa, czyli wykazy synchronizacyjne, które sporządzamy przy podziałach oraz inne wykazy sporządzane w oparciu o § 75 ust.2 rozporządzenia o standardach. Ta druga grupa w zdecydowany sposób odnosi się uzgadniania (synchronizacji) innych zmian niż te bieżące, wynikające z bieżących prac geodezyjnych.
Obowiązujące przepisy są, jakie są, więc trudno mi się odnosić do czegoś, co nie jest idealne. Więc w moim komentarzu odniosę się do tego, co wynika moim zdaniem z przytoczonych zapisów prawnych lub orzeczeń sądowych. Oczywiście w większości to moje przemyślenia, więc z pewnością nie są autorytatywne.
Odpowiadając wprost na pytanie rejenta stwierdzam, że prawidłowym dokumentem uzgadniającym zapisy wieczystoksięgowe z ewidencyjnymi są wykazy synchronizacyjne lub wykazy. Moim zdaniem zawarte w nich zapisy powinny być potwierdzone przez organ prowadzący ewidencję.
W załączniku przedstawiam wzór wykazu jaki sporządziłem przy okazji jakiejś roboty. Dodam tylko, że na wzór który przedstawiam mam
pisemną pozytywną opinię Śląskiej Wojewódzkiej Inspekcji Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. Dodam również, że zrobiłem wiele podobnych wykazów i żaden sąd wieczystoksięgowy nie miał problemów z prawidłowym odczytaniem zawartych w nim treści. Oczywiście organ prowadzący ewidencje też nie miał problemów, żeby w łatwy sposób zidentyfikować historię zmian i ja potwierdzić.
Mam nadzieję rejencie, że wypowiesz się na temat czytelności przedstawionego przez mnie dokumentu.
Problemem na dziś jest to, że niektóre powiaty nie chcą wpisywać na nich klauzul o możliwości wpisu do KW. Moim zdaniem na dziś jedynym sensownym wyjściem z sytuacji zgodnym z prawem (wobec stanowiska GGK, że nie wolno na dokumentach sporządzonych przez geodetę stosować klauzul o wpisie do KW) jest zaproponowana przeze mnie czerwona klauzula, którą zawarłem w moim dokumencie. Żeby wszystko było jasne i wiarygodne z mojej strony muszę dodać, że konsultowałem w Śląskiej Inspekcji Nadzoru wzór wykazu bez tej klauzuli. Więc to jest moja propozycja na wyjście z obecnej sytuacji. Właściwie nie tylko moja, bo takie stanowisko ma również NSA (potwierdzanie przez organ ujawnienia zmian) i jeden ze znanych mi geodetów powiatowych, który już od jakiegoś czasu zamówił sobie pieczątkę o takiej treści i przybija ją na dokumentach sporządzanych przez geodetów. Dodam jeszcze tylko, że nazwę WYKAZ, wobec różnorodności sporządzania takich dokumentów rozszerzyłem sam, wskazując cel sporządzenia tego dokumentu.
pozdrawiam
Jarek
Kontakt